Что относится к нежилым зданиям

С ростом стоимости арендной платы и объектов коммерческой недвижимости получила распространение практика выделения нежилых помещений в пределах жилых комплексов. Как правило, первые и цокольные этажи многоэтажек сегодня скупаются под торговые предприятия, офисные помещения, кафе, парикмахерские и косметические салоны.

В рамках санитарных норм размещение общественных заведений должно предусматриваться еще на стадии возведения зданий, но данное правило не всегда соблюдается. Юридические лица просто выкупают квартиры на первых этажах, организуют отдельный вход и начинают работу своих предприятий. Последнее не является серьезным нарушением законодательства, главное, чтобы помещению давался статус нежилого.

Нормативно-правовые основы

Ключевым документом, регулирующим вопросы перевода жилого в нежилое помещение, является Жилищный кодекс, а также ряд других нормативных актов.

Специфика такого статуса недвижимых объектов требует необходимости обратиться к определениям, которые дает законодатель. Так, определение по Жилищному кодексу статуса «нежилое помещение» в чистом виде отсутствует. Законодатель ограничился лишь представлением сформулированного определения жилого помещения.

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующей санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

В юридической литературе имеется и более расширенная формулировка. Она дана в 122 ФЗ, регламентирующим регистрацию сделок с объектами недвижимости, где нежилому помещению дается следующая характеристика — объект в составе зданий и иных сооружений.

В рамках юридической литературы существует множество определений означенного понятия. Одним из таких является следующая характеристика — это пространство, ограничиваемое трехмерным контуром с имеющимся отдельным входом. Последняя характеристика закрепляет за пользователем такого объекта право осуществить его законную регистрацию и оформить право собственности, а также возможность использования на условиях аренды и найма.

Таким образом, нежилое помещение в многоквартирном доме – это самостоятельная единица, имеющая отдельный вход, соответствующая сантехническим требованиям и переведенная согласно требованиям норм гражданского законодательства в статус нежилого.

Признаки нежилого помещения

Законодатель также определяет комплекс признаков нежилого помещения в многоквартирном доме:

  • Наличие обособленного входа с уличной стороны, зачастую производится переоборудование оконного проема, а дверь со стороны подъезда закладывается.
  • Все проживающие граждане должны быть выписаны.
  • На помещение нет требований и прав со стороны иных лиц.
  • Объект не выделен из части жилого помещения и не является его составным элементом, например, невозможно выделить в нежилое помещение одну из комнат квартиры.

При соответствии пространства данным признакам допускается его перевод из жилого в нежилое.

Основные требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах

Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на владельцев нежилых помещений ряд обязательств.

Так, законодатель запрещает:

  • Ведение в пределах таких помещений видов деятельности, создающих угрозу и влекущих загрязнение среды, а также нарушающих санитарные нормы.
  • Вести деятельность, нарушающую противопожарную безопасность и влекущую угрозу для здания в целом и для его жильцов.
  • Располагать объекты над иными жилыми помещениями или под ними.
  • Вести работы после 23 часов.

Кроме того, наравне с собственниками квартир их владельцы обязаны производить установку приборов учета и производить оплату жилищно-коммунальных услуг, а также вносить средства на облагораживание придомовой территории.

Нежилые помещения в многоквартирных домах общего пользования

В рамках многоквартирных домов присутствуют нежилые помещения, предназначенные для общего пользования. К ним относят:

  • Подъезды.
  • Лестничные марши.
  • Лифты и иные технические помещения.
  • Колясочные.
  • Подвальные и чердачные помещения.
  • Хозяйственные помещения.

Данные помещения предназначены для обеспечения функционирования многоквартирного дома в целом. Их перевод в нежилые помещения априори невозможен, кроме того, запрещено их использование к коммерческих целях. Исключение составляют случаи, когда в пределах подвальных помещений организуется работа технических служб управляющих компаний, например, в хозяйственных помещениях размещаются инженерно-технические службы и хранится рабочий инвентарь.

Особенности нежилых зданий

Наряду с термином «нежилое помещение» используется понятие «нежилое здание». Последний термин применим к отдельно стоящим сооружениям. На практике жилые здания также могут быть переведены в статус нежилых. Коммерческие организации или застройщики нередко выкупают у собственников малоэтажных многоквартирных домов их жилье или предоставляют равноценное, после чего производят их перевод в нежилые здания.

Читайте также:  Сокращения штата в прокуратуре

В дальнейшем такие помещения сдаются в наем или в их пределах организуется работа отдельных компаний и ведомств. Кстати сказать, нередко таким образом поступают и муниципальные органы. В целом, нежилые здания –это отдельно стоящие недвижимые объекты, используемые для размещения коммерческих и производственных предприятий, не пригодные для проживания людей.

Легальное определение нежилого помещения (а равно — здания и сооружения) отсутствует, поэтому единственным вариантом его формирования — является систематический анализ норм законодательства. Прежде всего, подчеркнем, что нежилое помещение — это помещение, не используемое для жилья, то есть не являющее жилым и не отнесенное к таковому. Жилое помещение как это следует из Жилищного кодекса РФ[22] — предназначено для проживания граждан (ч.1 ст.17 ЖК РФ); нежилые же помещения — это помещения используемые для производства, хозяйственной деятельности и т.д.

Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений" (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение — является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта — зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53[23] подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок, в том числе, договора аренды.

В юридической литературе высказана точка зрения о том, что к понятию "нежилые помещения" в применении к договору аренды следует отнести небольшие помещения (одна и несколько комнат в нежилом здании или сооружении, первый нежилой этаж жилого дома, полуподвал, подвал дома и т.п.), которые можно использовать для организации небольшой конторы (офиса), мастерской по оказанию услуг (металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, парикмахерская и т.п.), небольшого магазина, перевалочного склада и др[24]. На наш взгляд указанные критерии не верны, поскольку не учитывают, что нежилое помещение может быть любым по размеру и по его назначению (за исключением тех помещений, что отнесены к жилым).

На наш взгляд нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут.

Согласимся с М. Пискуновой предлагающей классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические[25]. Указанное назначение должно быть документально определено.

На наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений.

Представляются целесообразным рекомендации, разработанные рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ. В частности, представляется рациональными следующие предложения:

Во-первых, статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием, в том числе, на нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия "здание" и "нежилое" помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости ": возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является "собственником" общей стены, : пола : либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности", в реальные споры на практике не выливаются[26].

Таким образом, необходимо de jure признать помещения в здании самостоятельными объектами недвижимости. Таковое должно стать техническим объектом, а не юридическим. В тоже время представляется допустимым установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании.

Считаем необходимым параллельное установление родового и видового соотношения между понятиями объектов нежилого фонда (род) и нежилыми помещениями (вид), а также между частью (помещение) и целым (здание, сооружение).

Нежилые здания (помещения).

Разберем жилое и нежилое помещение или квартиру, в чём разница?

Перечень основных групп нежилых зданий (зданий общественного назначения)

Читайте также:  Ребенок разбил стекло в школе

Нежилые здания — здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, другие.

нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком.

1 Здания и помещения учебно-воспитательного назначения
1.1 Организации образования и подготовки кадров
1.1.1 Дошкольные образовательные организации
1.1.2 Общеобразовательные организации
1.1.3 Организации профессионального образования:
среднего, высшего и дополнительного.
1.2 Внешкольные учреждения (школьников и молодежи)
1.3 Специализированные учреждения (аэроклубы, автошколы, оборонные учебные заведения и т.п.)
2 Здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения
2.1 Медицинские организации:
2.1.1 Лечебные учреждения со стационаром, медицинские центры и т.п.
2.1.2 Амбулаторно-поликлинические организации
2.1.3 Аптеки, молочные кухни
2.1.4 Медико-реабилитационные и коррекционные учреждения, в том числе для детей
2.1.5 Станции переливания крови, станции скорой помощи и др.
2.1.6 Санаторно-курортные учреждения
2.2 Учреждения социального обслуживания населения:
2.2.1 Учреждения без стационара
2.2.2 Учреждения со стационаром, в том числе дома-интернаты для инвалидов и престарелых, для детей-инвалидов и т.п.
3 Здания и помещения сервисного обслуживания населения
3.1 Предприятия розничной и мелкооптовой торговли, а также торгово-развлекательные комплексы
3.2 Предприятия питания (открытая и закрытая сеть)
3.3 Непроизводственные объекты бытового и коммунального обслуживания населения:
3.3.1 Предприятия бытового обслуживания населения
3.3.2 Учреждения коммунального хозяйства, предназначенные для непосредственного обслуживания населения
3.3.3 Учреждения гражданских обрядов
3.4 Объекты связи, предназначенные для непосредственного обслуживания населения
3.5 Учреждения транспорта, предназначенные для непосредственного обслуживания населения:
3.5.1 Здания вокзалов всех видов транспорта
3.5.2 Учреждения обслуживания пассажиров, транспортные агентства, туристические агентства
3.6 Сооружения, здания и помещения санитарно-бытового назначения
4 Сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов
4.1 Объекты физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения:
со зрителями
без зрителей
4.2 Здания и помещения культурно-просветительного назначения и религиозных организаций:
4.2.1 Библиотеки и читальные залы
4.2.2 Музеи и выставки
4.2.3 Религиозные организации и учреждения для населения
4.3 Зрелищные и досугово-развлекательные учреждения:
4.3.1 Зрелищные учреждения (театры, кинотеатры, концертные залы, цирки и т.п.)
4.3.2 Клубные и досугово-развлекательные учреждения
5 Здания и помещения для временного пребывания
5.1 Гостиницы, мотели, апартамент-отели и т.п.
5.2 Учреждения отдыха и туризма (пансионаты, туристические базы, круглогодичные и летние лагеря, в том числе для детей и молодежи, и т.п.)
5.3 Общежития учебных заведений и спальные корпуса интернатов

Абрис земельного участка

При измерениях в натуре составляется абрис земельного участка с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.).

В абрисе указываются номер домовладения, здания, наименование улицы, наименование собственника, даты начала и окончания съемки, контроля и подписи исполнителей.

Абрис земельного участка рекомендуется делать с таким расчетом, чтобы все измерения, надписи и цифровые данные были разборчивы и было видно, к какому промеру конкретно относится каждая цифра или надпись.

Примечание. Небрежно составленный абрис, неудобный для чтения, рассматривается как дефектный. То же относится и к абрису, имеющему пропуски. В случае, если на абрисе сделана неверная надпись размера, то она не должна стираться. Она зачеркивается, а сверху надписывается правильная цифра.

Перерисовка абриса, подчистки и запись одних цифр по другим запрещаются.

Если абрис составляется на нескольких листах, то его листы должны быть пронумерованы.

При ведении абриса возможны выноски отдельных деталей и надписей. Это необходимо сделать так, чтобы при составлении плана земельного участка по абрису не возникало сомнений, к какому месту относится вынесенная деталь или надпись.

При вычерчивании основных зданий в абрисе показывается их этажность, материал стен, назначение.

Абрис является основным материалом для вычерчивания плана и должен быть подготовлен так, чтобы другой исполнитель по нему мог без затруднений составить план земельного участка.

В абрисе делаются необходимые замечания и записи о произведенной проверке. Абрис подписывается контролером.

Re: Статус объекта недвижимости

Ваше сообщение прочиала еще в пятницу. Ситуация на мой взгляд интересная.

Нежилое помещение это

В данном случае положения ФЗ "О приватизации" были нарушены, т.к. приватизация государсвтенного имуниципального жилого фонда предприятиями не допускалась.
Хотя на настоящий момент времени право собственности юр.лиц на имущество (в т.ч жилые помещения) не ораничено.
Понятие общежитие — может рассматриваться как объект, которому установлен статус (по старому ЖК), а также как Объект построенный по соответстующим строительным нормам (нормы — у проектировщиков), аналогично "административное здание", "Склад", с устанолвением функционального назначения Объекта строительства.
Следовательно, предназначение имущества следует определять на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на здание (строение).
Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее — Правила), определено, что в свидетельстве о государственной регистрации прав должно быть указано в том числе описание объекта права (п. 74 Правил).
Поскольку описание объекта недвижимого имущества Единого государственного реестра производится с указанием основного назначения объекта, например: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п. (п. 30 Правил), можно предположить, что назначение объекта будет указано и в свидетельстве.
Что же касается документов технической инвентаризации (техпаспорт, экспликация и др.), то в них указание назначения объекта недвижимости является обязательным.
Из изложенного можно сделать вывод, что предназначение недвижимого имущества всегда определено заранее. Оно не может быть изменено самостоятельно собственником.
Думаю, что внесение в свидетельство статуса — "Общежитие" объясняется новизной системы регистрации прав на недвижимость… А управление данным домом — как частным жилым фондом — отдельная тема.

Читайте также:  Реестр турагентств россии 2018

Нежилые здания (помещения). Перечень основных групп нежилых зданий (зданий общественного назначения)

Нежилые здания — здания, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей: промышленные, сельскохозяйственные, коммерческие, административные, учебные, здравоохранения, другие.

нежилые помещения как недвижимое имущество в виде самостоятельно выделенных частей в составе зданий и сооружений, не предназначенных для проживания и используемых с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанных с земельным участком.

1 Здания и помещения учебно-воспитательного назначения
1.1 Организации образования и подготовки кадров
1.1.1 Дошкольные образовательные организации
1.1.2 Общеобразовательные организации
1.1.3 Организации профессионального образования:
среднего, высшего и дополнительного.
1.2 Внешкольные учреждения (школьников и молодежи)
1.3 Специализированные учреждения (аэроклубы, автошколы, оборонные учебные заведения и т.п.)
2 Здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения
2.1 Медицинские организации:
2.1.1 Лечебные учреждения со стационаром, медицинские центры и т.п.
2.1.2 Амбулаторно-поликлинические организации
2.1.3 Аптеки, молочные кухни
2.1.4 Медико-реабилитационные и коррекционные учреждения, в том числе для детей
2.1.5 Станции переливания крови, станции скорой помощи и др.
2.1.6 Санаторно-курортные учреждения
2.2 Учреждения социального обслуживания населения:
2.2.1 Учреждения без стационара
2.2.2 Учреждения со стационаром, в том числе дома-интернаты для инвалидов и престарелых, для детей-инвалидов и т.п.
3 Здания и помещения сервисного обслуживания населения
3.1 Предприятия розничной и мелкооптовой торговли, а также торгово-развлекательные комплексы
3.2 Предприятия питания (открытая и закрытая сеть)
3.3 Непроизводственные объекты бытового и коммунального обслуживания населения:
3.3.1 Предприятия бытового обслуживания населения
3.3.2 Учреждения коммунального хозяйства, предназначенные для непосредственного обслуживания населения
3.3.3 Учреждения гражданских обрядов
3.4 Объекты связи, предназначенные для непосредственного обслуживания населения
3.5 Учреждения транспорта, предназначенные для непосредственного обслуживания населения:
3.5.1 Здания вокзалов всех видов транспорта
3.5.2 Учреждения обслуживания пассажиров, транспортные агентства, туристические агентства
3.6 Сооружения, здания и помещения санитарно-бытового назначения
4 Сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов
4.1 Объекты физкультурного, спортивного и физкультурно-досугового назначения:
со зрителями
без зрителей
4.2 Здания и помещения культурно-просветительного назначения и религиозных организаций:
4.2.1 Библиотеки и читальные залы
4.2.2 Музеи и выставки
4.2.3 Религиозные организации и учреждения для населения
4.3 Зрелищные и досугово-развлекательные учреждения:
4.3.1 Зрелищные учреждения (театры, кинотеатры, концертные залы, цирки и т.п.)
4.3.2 Клубные и досугово-развлекательные учреждения
5 Здания и помещения для временного пребывания
5.1 Гостиницы, мотели, апартамент-отели и т.п.
5.2 Учреждения отдыха и туризма (пансионаты, туристические базы, круглогодичные и летние лагеря, в том числе для детей и молодежи, и т.п.)
5.3 Общежития учебных заведений и спальные корпуса интернатов

Абрис земельного участка

При измерениях в натуре составляется абрис земельного участка с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений и границ видов угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.).

В абрисе указываются номер домовладения, здания, наименование улицы, наименование собственника, даты начала и окончания съемки, контроля и подписи исполнителей.

Абрис земельного участка рекомендуется делать с таким расчетом, чтобы все измерения, надписи и цифровые данные были разборчивы и было видно, к какому промеру конкретно относится каждая цифра или надпись.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector