Содержание
- 1 Законодательство о ПЗЗ
- 2 Для чего нужны ПЗЗ?
- 3 Структура ПЗЗ
- 4 В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
- 5 ППЗ или Генплан: что первично?
- 6 Проблемы разработки ПЗЗ
- 7 Кому нужны ПЗЗ?
- 8 Является ли ПЗЗ окончательным документом?
- 9 Законодательная база
- 10 Что даёт разработка «Правил»
- 11 Как готовится проект «Правил»
- 12 Утверждение ПЗЗ
- 13 Внесение необходимых изменений в действующие «Правила»
- 14 Установление видов зон
- 15 Градостроительный регламент
- 16 Существующие виды земельных участков
- 17 Предоставление разрешения
- 18 ПЗЗ и ГПЗУ
- 19 Порядок использования «Правил»
- 20 Общая информация о землепользовании
- 21 Общая информация о правилах застройки и землепользования
- 22 Общая часть: применение ПЗЗ
- 23 Графическая часть: карта зонирования
- 24 Специальная часть: регламенты градостроения
- 25 Порядок подготовки ПЗЗ
- 26 Порядок утверждения ПЗЗ
- 27 Порядок внесения изменений в ПЗЗ
- 28 Какие территориальные зоны бывают
- 29 Кадастровые кварталы и ПЗЗ
- 30 Заключение
- 31 Градостроительный план: Видео
Использование земельного фонда должно осуществляться с учетом действующих нормативных актов. К землям, расположенных в черте поселений, предъявляются особые требования. Их границы, степень застройки, зонирование, назначение строго регламентированы. Одним из документов, необходимых для решения этих вопросов являются Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Подробнее о ПЗЗ, о том, что это такое и для чего требуется, расскажем далее.
Законодательство о ПЗЗ
Что такое Правила землепользования и застройки? Фото № 1
Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается понятие их понятие. По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования, которым устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.
Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом. Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.
Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.
Для чего нужны ПЗЗ?
Из положений ГРК РФ следует, что этот документ является очень важным и нужным. И в статье 30 указанного кодекса прямо прописываются цели его принятия.
Они принимаются с целью обеспечения условий для:
- планирования и развития территорий городов (иных муниципальных образований);
- привлечения инвесторов для их развития;
- охраны объектов культурного наследия, окружающей среды;
- защиты законных интересов правообладателей объектов капитального строительства, земельных участков, а также иных физических и юридических лиц.
ПЗЗ состоит из нескольких частей, в частности, сам план и описательную часть. В нем имеется собственно карта (план), на котором вся земля поделена на отдельные зоны. Для каждой из них указаны правила использования, плотности и высоты застройки.
Фактически этот план показывает, где и какие земли размещаются, каковы их границы, как их можно использовать, что на них разрешается строить. Почему это так важно? Благодаря таким планам жилые кварталы (зоны) стараются не размещать рядом с промышленными. А при застройке свободных участков соблюдаются определенные требования, не позволяющие возводить строения произвольно.
Нарушение этих требований, например, в части слишком плотной или высотной застройки, может создавать некомфортные, даже небезопасные условия проживания на данной территории.
Структура ПЗЗ
Кратко о содержании Правил землепользования и застройки. Фото № 2
Правила представляют собой официальный документ, нормативный акт муниципальных властей. Он имеет текстовую часть, включающую градостроительные регламенты, а также порядок их применения, изменения. В нем также должна иметься карта, отображающая различные зоны конкретной территории.
Отдельно прописывается содержание регламентов. Они должны указывать на:
- разрешенные виды пользования участками, капитальными объектами;
- устанавливаемые ограничения в их использовании;
- предельные допустимые размеры участков, параметров строительства (реконструкции) различных объектов;
- уровень обеспечения территории различной инфраструктурой.
В чем отличия Генплана и ПЗЗ?
Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.
Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки. В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).
ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить. Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями органов муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.
ППЗ или Генплан: что первично?
Какие проблемы возникают при разработке Правил землепользования и застройки. Фото № 3
По своему содержанию ПЗЗ и Генплан схожи, включают и планы территорий, и текстовую часть для их описания. Именно поэтому нередко встает вопрос о том, а какой же документ основной и первоочередной.
Логично и последовательно было бы предположить, что сначала принимаются планы развития территории на будущее (Генплан), а потом для их реализации утверждаются ПЗЗ. фактически Генплан должен служить основной для разработки правил. И даже в самом ГРК РФ говорится о том, что подготовленный проект правил должен проверяться на соответствие имеющемуся Генплану.
Однако далеко не во всех населенных пунктах происходит именно так. Да и многие Генпланы были разработаны уже давно, и совершенно не отвечают нынешним потребностям. Поэтому эти два документа могут даже противоречить в определенной степени друг другу. С другой стороны, если Генплана в каком-либо городе нет, то правила могут быть взять за основу для его составления. Именно из-за такой неразберихи споры о том, что первоначально до сих пор не прекращаются.
Проблемы разработки ПЗЗ
О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.
К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.
Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы. Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.
Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей. Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.
Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто. Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.
Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.
Кому нужны ПЗЗ?
Для чего нужны Правила землепользования и застройки? Фото № 4
Коротко отвечая на это вопрос можно сказать, что эти правила важны для всех лиц, проживающих в конкретном населенном пункте. Ведь одной из целей их принятия является охрана среды обитания человека, природных и культурных объектов, прав землепользователей и иных проживающих, работающих в этой местности лиц.
Если бы их не было, то, к примеру, промышленные производства размещались бы рядом с густозаселенными жилыми зонами. А это напрямую сказалось бы на качестве их жизни, безопасности и здоровья. Застройщик, руководствуясь правилами, понимает, какого рода постройки он может возводить на конкретных участках земли. Следовательно, он сможет составлять проекты застройки и привлекать инвесторов.
Власти города посредством правил получают возможность упорядочить все вопросы обустройства территории, использования земель своего поселения (города). ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.
Является ли ПЗЗ окончательным документом?
Иногда возникает вопрос о том, являются ли утвержденные правила постоянными. Отражает ли документ конечное положение вещей или может меняться. Любые имущественные, в том числе и земельные, отношения имеют обыкновение изменяться. Также не остаются неизменными и потребности, и планы развития различных территорий. Именно поэтому правила не являются статичным документом.
Еще на стадии разработки проекта они могут дорабатываться и изменяться. Они могут изменяться и после утверждения в зависимости от имеющихся или появляющихся вновь обстоятельств. Особенно это актуально, кода они были приняты ранее Генплана. Его позднее принятие может вызвать необходимость внесения корректив и в существующие правила.
Следует иметь в виду, что правила открыты и доступны для изучения всеми. После утверждения они должны быть опубликованы. У любых физических, а также юридических лиц имеется возможность оспаривать решение, которым они были приняты.
О Правилах землепользования и застройки известно далеко не всем. Однако они представляют важность для всех жителей каждого города (поселения). Их принятие обеспечивает комфортную и безопасную среду обитания, интересы землепользователей, застройщиков, властей и обычных жителей города. Хорошо проработанные и верно составленные правила смогут стать основой для нормального развития и даже улучшения жизни муниципальных образований.
О том как искать Правила землепользования и застройки через систему ФГИС вы можете узнать, посмотрев видео:
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ, регламентирующий вопросы, касающиеся градостроительного зонирования, выделяющий определённые территории, и рассматривающий тему градостроительных регламентов (ГР).
Текст, включённый в (ПЗЗ), обязательно содержит следующую информацию:
- последовательность внесения необходимых изменений;
- детально проработанный раздел правил, определяющий порядок пользования ими;
- карту с детально обозначенным зонированием территории;
- ГР, действующие на момент разработки ПЗЗ.
Проект правил землепользования и застройки проходит утверждение в структурном подразделении местного самоуправления, затем оформляется соответствующим документом.
Законодательная база
Основной законодательный акт, регламентирующий вопросы, касающиеся разработки «Правил», их изменения и утверждения ПЗЗ, это ГрК, 190-ФЗ от 29.12.04 (действует в редакции от 25.12.18).
Информация общего характера, касающаяся ПЗЗ, приведена в 30-ой статье настоящего документа. Остальные вопросы подробно регламентируются в иных статьях 4-ой главы ГрК.
Кроме этого, разрабатывая правила землепользования и застройки, необходимо учитывать рекомендации следующих ведомственных нормативов:
- приказа № 650, изданного Минэкономразвития 23.11.18;
- письма, опубликованного Росреестром 19.02.16, за № 4118-ВА/Д23и;
- письма, опубликованного в открытом доступе ФГБУ «ФКП Росреестра», 09.04.18. №4118-ВА/Д23и.
Что даёт разработка «Правил»
Согласно положениям, изложенным в законодательных/ведомственных актах, подготовка соответствующих ПЗЗ проводится с охватом всех земельных участков населённого пункта любого уровня (и прилежащих территорий).
После утверждения текста «Правил» требуется переработка документов, касающихся землепользования и застройки.
Разрабатывается такое ПЗЗ для достижения следующих первоочередных целей:
- создать условия, позволяющие обеспечить устойчивое поступательное развитие территории конкретного муниципалитета, сохраняя объекты, являющиеся культурным наследием, без отрицательного воздействия на экологию;
- обеспечить формирование условий, обеспечивающих возможность оптимальной застройки земельных участков, находящихся в управлении конкретного муниципалитета (краткосрочной и долгосрочной);
- обеспечить сбалансированный учёт интересов хозяев земельных участков и владельцев возведённых на них ОКС;
- создать оптимальные условия для инвесторов. Одним из направлений достижения этой цели является предоставление последним возможности подбора устраивающего их варианта разрешённого использования имеющихся ОКС (земельного участка).
Главной задачей, решить которую позволяет создание и утверждение соответствующих «Правил» (ПЗЗ), следует считать нахождение консенсуса между местной властью, населением, проживающим на данной территории, и бизнесом.
Как готовится проект «Правил»
Местная администрация имеет право готовить проект, включающий вопросы, касающиеся правил землепользования, сразу ко всей территории, либо по отдельным участкам.
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
При этом учитываются требования, которые содержат действующие правила/документы, касающиеся вопросов территориального планирования (с учётом изменений, внесённых в ГрК законом 342-ФЗ).
В ПЗЗ необходимо предусмотреть места, где будут размещаться объекты федерального (регионального, местного подчинения).
Если проект готовится не для всего земельного участка, а для его части, то его можно разрабатывать даже при отсутствии соответствующего генплана.
Решение о начале разработки ПЗЗ требует создания специальной комиссии.
Подготовленный проект «Правил» проверяется на соответствие положениям действующего российского законодательства. Если оно соблюдено, ППЗ выносится на обсуждение, которое организуется согласно положениям 31, 28, 5 статей ГрК.
При необходимости, по результатам прошедших обсуждений предлагаемой застройки, в него вносятся необходимые изменения.
Утверждение ПЗЗ
Подготовленные «Правила» подлежат утверждению уполномоченными структурами местного самоуправления (кроме ситуаций, перечисленных ст.63 ГрК).
Детально вопрос рассмотрен в тексте ст.32 Кодекса.
Внесение необходимых изменений в действующие «Правила»
Правилами предусмотрены следующие причины:
- Несоответствие действующих ПЗЗ Генплану населённого пункта (территории, находящейся в юрисдикции муниципалитета), возникшее вследствие внесения в последние документы одного и более изменений;
- Поступлении таких предложений, реализация которых потребует поменять существующий ГР;
- Изменение «Правил» необходимо оперативно выполнять при выявлении несоответствия границ (фактические отличаются от тех, которые учтены в ЕГР);
- Если установлено, что хотя бы один из объектов (участков земли) из числа поименованных в ПЗЗ, который полностью или частично располагается в зонах с особым порядком регулирования их статуса, не соответствуют ограничениям для застройки данной зоны;
- Когда меняются границы таких зон или они полностью прекращают своё существование.
Решение, согласно которому вносятся изменения в ПЗЗ, должно быть принято в течение месяца после проработки всех рассмотренных предложений (есть случаи, когда такого решения придётся официально ждать до 6 месяцев).
Установление видов зон
Определяя границы территорий, при написании текста ПЗЗ, разработчики обязательно учитывают следующие факторы:
- Возможность совмещения в единой зоне разных вариантов использования имеющегося участка (реального/планируемого);
- Определённые Генпланом параметры развития тех либо иных функциональных зон;
- Фактически сформировавшееся в рассматриваемой ТЗ землепользование (с обязательным учётом фактической планировки территории);
- Предстоящие изменения участков, относящихся к землям, имеющим различные категории;
- Исключение повреждений ОКС, возведённых на соседних участках;
- Расположение объектов, имеющих статус исторических (культурных), находящихся в региональной либо федеральной юрисдикции.
Важно понимать, что с высокой вероятностью границы таких территорий будут отличаться от тех, которые установлены местной администрацией (в разработанных ПЗЗ) для муниципальных участков.
При зонировании правила, разработанные администрацией, могут предусматривать наличие зон различного назначения. Например, жилых или сельскохозяйственных, промышленных либо со специальными режимами охраны, иных.
Градостроительный регламент
ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).
Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.
Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.
Существующие виды земельных участков
Их можно свести в три группы разрешённого использования.
К первой относятся основные. Во вторую собраны условно разрешённые. А к третьей принято относить вспомогательные.
Задание в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части, касающейся разрешённого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой), детально рассмотрено в ст.38 Кодекса.
Предоставление разрешения
Для внесённой в ПЗЗ территории, имеющей статус участка с условно разрешённым строительством, порядок получения разрешения на возведение ОКС регламентируется положениями ст.39 Кодекса.
Решение принимается в несколько этапов:
- Застройщик подаёт в муниципальный орган соответствующую заявку;
- Заявка рассматривается на публичных слушаниях, либо проходит общественное обсуждение. На это отводится не более месяца;
- По их результатам оформляются рекомендации (разрешить/запретить);
- На основании данных рекомендаций глава администрации принимает в течение 3 рабочих дней соответствующее решение.
Все расходы, которые потребуется понести в рамках выполнения каждого из упомянутых этапов, в результате которых будет оформлено разрешение на застройку, правилами возлагаются на лицо, пытающееся получить разрешение.
Вынесенное отказное решение можно обжаловать в суде.
ПЗЗ и ГПЗУ
ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.
ППЗ достаточно подробно рассмотрен действующим законодательством (в частности, ст.30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 этого же документа.
Наиболее компактно взаимоотношение данных документов определено президиумом ВАС РФ в постановлении № 1633/13, датированном 02.07.13 Форма ГПЗУ утверждена приказом № 741/пр, изданным Минстроем России 25.04.17.
Порядок использования «Правил»
Последовательность действия по использованию ПЗЗ, внесению нужных изменений в «Правила», регламентировано третьим пунктом ст.30 ГрК. Ею определено, что использование правил должно осуществляться с учётом ряда нормативных документов, разработка которых возлагается на местные структуры исполнительной власти. В первую очередь, к ним относятся:
- Положение, регулирующее вопросы, касающиеся разработки (применения) ПЗЗ органами (структурными подразделениями) местного самоуправления (например, в Москве они максимально унифицированы для различных территорий). При этом имеются значительные отличия в «Правилах», разработанных для новых и старых территорий. То же самое можно сказать о соответствующих муниципальных ПЗЗ для области;
- Алгоритм легитимного изменения варианта разрешённого использования имеющегося земельного участка (расположенного на нём ОКС), с учётом обеспечения потребности юр. лиц (физических лиц) или ИП. Документ предусматривает пошаговый алгоритм юридического изменения статуса земельного участка;
- Положение о предварительных публичных слушаниях (общественных обсуждениях) текста подготовленных ПЗЗ;
- Алгоритм выработки решения по иным вопросам, прямо или опосредованно связанным с застройкой (землепользованием).
Законом 507-ФЗ от 31.12.17 установлено, что одним из приложений к ПЗЗ, являющимся обязательным, должен являться блок, содержащий такую информацию о фактических границах территорий:
- Географическое описание их местонахождения;
- Указание соответствующих координат узловых точек (важно при этом пользоваться системой координат, применяемой в ЕГР недвижимого имущества.
ПЗЗ, утверждённые согласно действующему законодательству, нельзя использовать в части, которая противоречит ограничениям, налагаемым на использование конкретного участка действующими законами России (требование введено законом 135-ФЗ от 01.07.17).
Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.
Любая градостроительная деятельность требует соблюдения строгих условий застройки территории, выдерживания четкого плана, сохранения объектов культурного наследия и окружающей среды. С этой целью органы местного самоуправления разрабатывают ПЗЗ – свод правил застройки и землепользования. Давайте разберемся, что такое правила застройки и землепользования, кем они утверждаются и какие цели преследуют.
Общая информация о землепользовании
Под термином “землепользование” теория градостроения понимает распоряжение ресурсами земельного фонда и их эксплуатацию различными способами, в зависимости от целевого назначения земель.
В соответствии со ст. 14 ФЗ № 131 от 06.10.2003 , осуществляется землепользование на муниципальном уровне – именно к компетенции местной власти закон относит вопросы определения правил и условий эксплуатации земельного фонда. В рамках этой работы местные власти:
- Утверждают генеральные планы поселений и документацию по планировке территорий.
- Осуществляют градостроительное зонирование.
- Выдают разрешения на строительство и ввод сооружений в эксплуатацию.
- Утверждают местные нормативы градостроительного проектирования.
- Резервируют и изымают земли для муниципальных нужд.
- Осуществляют муниципальный земельный контроль.
- Утверждают местные правила застройки и землепользования (ПЗЗ) и так далее.
Вся указанная деятельность регулируется местными нормативно-правовыми актами.
Одним из главных нормативно-правовых актов являются правила застройки и землепользования, поэтому пришло время разобраться, что такое ПЗЗ в землепользовании.
Общая информация о правилах застройки и землепользования
В общем виде можно представить немало форм землепользования – это и использование в сельскохозяйственных целях, и в целях обустройства природоохранных зон, и даже для создания искусственных водоемов.
Но в рассматриваемом случае землепользование – это в первую очередь градостроительное освоение/застройка с целью устойчивого развития муниципальных территорий. Потому правила и землепользования, и застройки в рамках муниципалитета неразрывно связаны.
Пп. 8 п. 1 ст. 1 ГрК помогает понять, что такое ПЗЗ земельного участка. Это некий градостроительный устав, определяющий правила, условия и порядок деления и планировки земель в пределах конкретного населенного пункта с целью его дальнейшей застройки или иного развития муниципальной территории.
Необходимость в утверждении свода правил установлена не только Градостроительным, но и Земельным кодексом. Этими правилами определяются:
- границы любого земельного участка на территории поселения;
- их правовой режим, целевое и разрешенное использование;
- отнесение конкретного земельного участка к конкретной зоне (карта градостроительного зонирования);
Как упоминалось выше, ПЗЗ принимаются муниципальной властью для каждого конкретного поселения отдельно и утверждаются градостроительным или архитектурным комитетом субъекта.
Тем, кто интересуется, как получить ПЗЗ на земельный участок, подскажем: такие документы обычно размещаются на сайтах муниципальных образований.
В некоторых населенных пунктах выписка из ПЗЗ предоставляется даже на сайте Госуслуги. Например, здесь можно получить выписку для Брянска.
Сам документ, как правило, состоит из трех частей, нескольких десятков статей и приложений к нему. Как правило, это:
- Общая часть, включающая порядок применения утвержденных градостроительных нормативов и условия внесения в них изменений.
- Графическая часть, включающая карту градостроительного зонирования (деления территорий на зоны землепользования).
- Специальная часть – регламенты градостроения.
Остановимся на составляющих ПЗЗ подробнее.
Общая часть: применение ПЗЗ
Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:
- регулирования застройки территорий муниципального образования;
- внесения изменений в порядок и цели использования;
- проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
- проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.
Общая часть, как правило, содержит:
- пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
- соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
- принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
- порядок проведения градостроительной подготовки;
- порядок предоставления земли гражданам в пользование;
- условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
- виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.
Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.
Графическая часть: карта зонирования
Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.
Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.
Карта должна включать:
- границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
- пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
- зоны с особыми правилами эксплуатации;
- пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
- пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
- пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.
Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.
Если речь идет о крупных городах, то деление производится по городским округам или районам. Например, здесь можно посмотреть зонирование в пределах СВАО г. Москвы.
Подробнее о том, как составляются такие карты, читайте в материале «Картография земельных участков».
Специальная часть: регламенты градостроения
В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.
Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.
Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.
В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:
- формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
- предельные размеры участков;
- допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
- ограничения относительно назначения и пользования участками.
Обращаем внимание, что регламенты не включают:
- земли, имеющие культурную и историческую ценность;
- земли общественного использования;
- территории добычи полезных ископаемых;
- земли лесного и водного фонда;
- особо охраняемые территории;
- сельскохозяйственные земли.
Порядок подготовки ПЗЗ
Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:
- положений генерального плана города или поселения;
- условий технической документации;
- вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.
Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.
Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.
Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:
- состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
- этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
- порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
- правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.
После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.
Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.
Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.
По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.
Порядок утверждения ПЗЗ
В соответствии со ст. 32 ГрК, проект Правил утверждается представительным органом местного самоуправления – городским советом. Утверждение должно происходить с учетом вопросов и предложений, внесенных общественностью на слушаниях.
По результатам его рассмотрения в местном совете депутаты могут либо утвердить и принять проект, либо вернуть его главе администрации на доработку. В случае утверждения ПЗЗ подлежат опубликованию на сайте муниципального образования или публикуются для публичного доступа иным образом.
Если ПЗЗ затрагивают права граждан или организаций, заинтересованные лица вправе оспорить их в суде. Правом на оспаривание также наделены органы государственной и региональной власти, но лишь тогда, когда Правила противоречат схемам территориального планирования региона или страны.
В 10-дневный срок с момента утверждения ПЗЗ должны быть опубликованы в системе ФГИС . С помощью этой поисковой системы легко узнать, где найти ПЗЗ или где выписка.
После утверждения Правил получить актуальную информацию из ПЗЗ можно в градостроительном управлении / департаменте местной администрации либо через МФЦ и сайт Госуслуги.
Поскольку сам документ довольно объемен, выписка предоставляется лишь в отношении запрашиваемых данных. Форма заявления на ее выдачу обычно устанавливается местным административным регламентом.
Образец выписки из правил землепользования и застройки:
Если выписка требуется в отношении конкретного участка, то в заявлении обычно указываются:
- кадастровый номер;
- общая площадь;
- категория земель;
- адрес расположения;
- прочие идентифицирующие данные.
Такая выписка, в свою очередь, будет содержать все актуальные данные относительно условий пользования землей, ее размера, возможности изменения вида использования и прочую информацию.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ
Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:
- обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
- обжалование Правил;
- расширение/уменьшение территории поселения.
Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.
Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:
- земли и объекты строительства используются неэффективно;
- причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
- снижается стоимость земли;
- правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.
Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.
Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.
Какие территориальные зоны бывают
Пришло время выяснить, какие зоны устанавливаются правилами землепользования и застройки. Обычно они устанавливаются градостроительными регламентами с учетом вида использования и делятся на:
- Зоны жилой застройки, которые, в свою очередь, подразделяются на зоны разной этажности застроек.
- Общественно-деловые зоны, где располагаются учреждения образования и здравоохранения, коммерческие и государственные организации, спортивные объекты и так далее.
- Рекреационные зоны: леса, пляжи, зеленые зоны.
- Производственные зоны: коммунальные и частные производственные предприятия.
- Зоны транспортно-инженерной инфраструктуры: дороги, железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций.
- Зоны сельскохозяйственных участков: садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство, агропроизводственные зоны.
- Специальные зоны: для размещения кладбищ и прочие.
Для определения таких зон правила землепользования и застройки муниципального образования требуют проведения предварительного зонирования.
Кадастровые кварталы и ПЗЗ
Правила землепользования имеют огромное значение и для кадастрового учета: градостроительная документация активно используется подразделениями Росреестра для проведения кадастрового учета.
Одним из этапов кадастрового учета является дополнительное зонирование территорий и их разделение на определенные территории в зависимости от их целевого назначения и использования.
Наименьшей единицей кадастрового учета является кадастровый квартал. Обычно он включает в себя небольшие населенные пункты, городские районы и прочие территории.
Заключение
В заключение еще раз подчеркнем огромное значение Правил застройки и землепользования для градостроительной деятельности. Этими правилами утверждается порядок, условия, способы и особенности использования земель в пределах конкретного населенного пункта для проведения застройки и развития территорий. Правила обязательны для всех, кто хочет получить землю, застроить ее, провести межевание или изменить вид использования. Они принимаются органами муниципальной власти и распространяются исключительно на ее земли. Если граждане не согласны с принятыми нормативами либо правила нарушают их права, можно оспорить ПЗЗ в суде.
Градостроительный план: Видео
Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.
«>