Что значит эксклюзивный договор

Собираясь совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости, продавец желает реализовать его как можно быстрее и по выгодной цене. Перед тем, как выставить свое имущество на продажу, он задается вопросом, как будет лучше – продавать самому или же довериться агентству недвижимости? Если вы решились заключить договор с риелтором, то необходимо представлять, что такое эксклюзивный договор, все его плюсы и минусы. Об этом пойдет речь далее.

Определение эксклюзивного договора

Важно понимать, что при выставлении своей квартиры на продажу, ее будут продавать и другие риелторы без вашего согласия. Кто быстрее реализует, тот и получит комиссионные. Также можно довериться только одному агентству, заключить с ним так называемый эксклюзивный договор и освободиться от бесконечных звонков и расспросов о квартире. Зато риелтор даст гарантию, что продаст объект в кратчайшие сроки и за выгодную для продавца стоимость.

Не надо заключать эксклюзивный договор с первым попавшимся агентством. К выбору риелтора стоит подходить тщательно.

Эксклюзивный договор представляет собой договор, который предусматривает преимущественное право работы агентства по совершению сделки купли-продажи объекта недвижимости с конкретным клиентом. Данный документ содержит двустороннее обязательство, как со стороны клиента (заказчика), так и со стороны агентства недвижимости (исполнителя).

Клиент полностью доверяет агентству продать свое имущество и принять денежные средства по доверенности, а сотрудники обязуются добросовестно заниматься покупкой либо продажей за комиссионное вознаграждение. Агентство изо всех сил будет стараться угодить клиенту, так как каждая сделка предусматривает выгоду для него – прибыль. Риелторы всегда берут комиссию, при чем очень даже не малую.

Отметим, очень важный момент: эксклюзивный договор можно заключить лишь с одной компанией, в противном случае он таковым считаться не будет.

Продавец при заключении такого договора ничего не платит. Продают его объект за реальную рыночную стоимость. Комиссионное вознаграждение приплюсовывается к этой сумме. Его платит покупатель. Он, в свою очередь, тоже знает, что подобные услуги безвозмездно не оказываются.

Риелтор, который уважает свой труд, всегда работает на эксклюзивных договорах. Так он будет уверен, что его старания не останутся без вознаграждения.

Условия подписания

Эксклюзивный договор заключается на следующих общих условиях:

  1. Клиент должен предоставить агентству всю необходимую информацию касательно продаваемого объекта и собрать все правоустанавливающие документы. Это нужно для первичного анализа объекта (как он приобретался, его подробное описание, сколько собственников);
  2. Специалист проведет работу по оценке продаваемого объекта, даст юридическую консультацию по документам. Возможно выясниться, что необходимо собрать дополнительные документы (согласия собственников, справки, приказы государственных учреждений и пр.);
  3. Подробное объяснение технологии продажи и прохождение самой сделки;
  4. При заключении эксклюзивного договора необходимо обратить пристальное внимание на срок продажи. Как правило, он составляет 3-4 месяца (результат реклама приносит только после одного месяца);
  5. Очень важно читать договор лично. В нем обязательно должен быть указан определенный срок, пункт, предусматривающий автоматические продление срока, либо пункт, где содержатся условия расторжения договора (по окончанию срока действия либо путем написания заказчиком заявления).

Преимущества и недостатки эксклюзивного договора

К плюсам относятся следующие моменты:

  1. Защита продавца от непрофессионализма и криминала. Давая информацию сразу в несколько агентств, у продавцов появляется риск стать жертвой мошенничества. Может произойти и утечка информации, ведь на словах риелторы никаких гарантий не дают. Также случается и так, что под видом покупателей могут ходить воры. В дальнейшем последствия будут не очень приятными, концы в таких случаях найти крайне трудно;
  2. Защита правовых и экономических интересов продавца. Агентства могут дать гарантию на успешное совершение сделки, его специалисты прослеживают буквально каждый шаг: сбор документов на продажу, показ объекта, фиксацию данных потенциальных покупателей, заключение договора купли-продажи, передача денег продавцу и объекта покупателю. То есть организация работает на клиента и строго следит за своей репутацией;
  3. Реальная оценка объекта недвижимости и анализ спроса. Продавец может запросить за свою квартиру слишком завышенную цену. Необходимо опираться на реальную оценку потребительского спроса. Оценку квартиры невозможно произвести на глаз. Чтобы узнать настоящую цену квартиры, риелтор проделывает большую работу по ее оценке, изучению рынка, сравнению с аналогами, стоимости реальных продаж;
  4. Значительная экономия времени. Продавец теряет очень много времени, объясняя разным лицам одну и ту же информацию. Плюс еще больше времени уходит на показ квартиры. Если поручить продажу надежной компании, количество рискованных контактов значительно снижается и увеличиваются шансы продать объект на выгодных условиях;
  5. Эффективная реклама за счет агентства. Риелтор дает максимально широкую рекламу по продаже объекта. Все продающие интернет-ресурсы работают платно, поэтому продавец экономит не только время, но и денежные средства.
Читайте также:  Социальная помощь на похороны

К минусам относится только то, что продавец дает своеобразную «клятву верности» одному риелтору. Вот здесь и скрывается самая главная загвоздка – выбор агентства. Этому стоит уделить должное время. Лучше всего стоит обратиться в ту же фирму, куда обращались ваши близкие либо просто знакомые.

Отзывам в интернете особо доверять не стоит, без особых проблем можно написать, как положительные, так и отрицательные отзывы.

Есть риск, что вы можете попасть к недобросовестным специалистам, которые начнут намеренно скидывать цену, чтобы быстрее продать и получить свою комиссию. Заключая эксклюзивный договор убедитесь, что перед вами профессиональный специалист, который работает в хорошей компании.

В качестве вывода, отметим, что плюсы значительно перевешивают минусы. Продавать объекты недвижимости по эксклюзивному договору выгоднее, хотя продавцы этого могут и не понимать. Но практика показывает, что квартиры по такому договору намного удачнее и быстрее продаются, чем обычные варианты. Коммерческое вознаграждение способно творить чудеса.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости

возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости

г. Москва “14” мая 2017 года

Общество с ограниченной ответственностью «АН «Азбука Недвижимости» в лице генерального Директора Абрамова Федора Николаевича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Исполнитель», и гражданин Яковлев Андрей Аркадьевич, паспорт серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрирован по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13, именуемый в дальнейшем «Заказчик», заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручил, а Исполнитель принял на себя обязательства оказать комплекс услуг по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Москва, третья улица Строителей, дом 25, квартира 13 (далее – Объект).

1.2. Оказанные услуги Заказчик обязуется принять и оплатить.

1.3. Полное описание Объекта указано в приложении №1 к данному договору.

2. ОБЯЗАННОСТИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

Исполнитель обязуется предоставить следующие услуги:

2.1. Консультация по возникающим вопросам купли-продажи Объекта.

2.2. Поиск покупателя на Объект, указанный в п. 1.1.

2.3. Разработка и распространение рекламы по продаже Объекта.

2.4. Переговоры с Покупателями, согласование способа оплаты, срока, оформления сделки.

2.5. Подготовка документов для осуществления сделки с Объектом при условии выдачи соответствующей доверенности Заказчиком.

2.6. Обеспечение сохранности документов, которые были переданы Заказчиком.

3. ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

В соответствии с настоящим Договором Заказчик обязуется:

3.1. Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект.

3.2. Заполнить приложение №1, где указать полное и достоверное описание Объекта. Сообщить Исполнителю об обременениях на Объект, если таковые имеются.

3.3. Не заключать аналогичного договора с иными лицами во время действия данного договора, не искать покупателей. Если поступят предложения от покупателей, то сообщить о существовании данного договора и направить их к Исполнителю.

3.4. Во время действия договора не совершать без Исполнителя действий, которые направлены на обременение Объекта правами третьих лиц либо отчуждение.

3.5. Обеспечить доступ к просмотру Объекта Исполнителю и покупателям.

3.6. Выполнить все необходимые формальности и действия, необходимые для совершения сделки по купле-продаже Объекта.

3.7. Погасить все имеющиеся задолженности по электроэнергии, отоплению, коммунальным платежам, абонентской плате за телефон к моменту выполнения сделки.

3.8. Не наносить урон Объекту или иные действия, снижающие его рыночную стоимость.

3.9. Дать Исполнителю информацию о своем месте нахождения с указанием номера телефона и адреса.

3.10. Оплатить услуги, оказанные Исполнителем, в порядке и размере, предусмотренном в п. 5.1, 5.2 данного договора.

3.11. Продать Объект покупателю, который предложил Исполнитель.

3.12. В течение 3 (трех) рабочих дней с момента нахождения потенциального покупателя дать Исполнителю согласие либо отказ от заключения договора купли-продажи Объекта.

3.13. Обеспечить исключительные права на реализацию Объекта Исполнителю.

3.14. Оплатить услуги Исполнителя по факту выполнения им обязательств.

4. СРОК ДОГОВОРА

4.1. Договор вступает в силу после подписания его Сторонами и действует до 14 сентября 2017 года.

4.2. Прекращение договора возможно по желанию одной из сторон, при этом другую сторону необходимо письменно уведомить об этом за 2 недели до прекращения договора.

4.3. Досрочное расторжение договора Исполнителем возможно, если ему станет известно о нарушении гарантий и обязательств со стороны Заказчика.

4.4. При одностороннем расторжении договора Заказчик и Исполнитель несут ответственность, предусмотренным разделом 6 настоящего договора.

4.5. Обязательства по договору считаются полностью выполненными со стороны Исполнителя после государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи Объекта.

4.6. Заказчик поручает Исполнителю принять денежные средства (задаток, аванс) от покупателя на своих условиях.

5.1. Заказчик должен оплатить комиссионное вознаграждение Исполнителю в размере 100 000 (ста тысяч) рублей.

5.2. Комиссионное вознаграждение подлежит уплате со стороны Заказчика в течение 1 (одного) дня после регистрации права собственности на Объект.

5.3. Расходы по реализации Объекта оплачиваются так:

Исполнитель несет рекламные расходы.
Заказчик – расходы, связанные с подготовкой документов.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Если Заказчик отказывается от продажи Объекта, он обязуется выплатить штраф в размере 10 (десяти) процентов от суммы комиссионного вознаграждения, указанного в п. 5.1.

Читайте также:  Персональные данные решения суда

6.2. Обе стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по договору в случае:

  • действия непреодолимой силы;
  • утраты собственником дееспособности или его смерти;
  • вынесения органами местного самоуправления или государственной власти акта, который исключает возможность выполнения обязательств по договору.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Разногласия и споры, которые могут возникнуть при выполнении данного договора, по возможности будут разрешаться путем проведения переговоров между сторонами.

7.2. В случае невозможности разрешения спора путем переговоров, спор будет рассматриваться в суде.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий договор составлен в 2-х (двух) экземплярах – по одному для каждой стороны. Экземпляры имеют одинаковую юридическую силу. Расторжение и изменения договора возможно только по обоюдному согласию сторон.

8.2. Стороны обязуются сохранять конфиденциальность и не разглашать третьим лицам условия договора.

8.3. Все споры разрешаются путем проведения переговоров. Если согласие не было достигнуто, то в суде.

8.4. Факт выполнения взаимных обязательств по договору подтверждается Актом выполненных услуг, подписываемый в течение 3 (трех) рабочих дней после регистрации перехода права собственности на Объект. В случае не подписания Акта выполненных услуг обязательства Исполнителя считаются полностью выполненными по истечении 14 (четырнадцати) дней после регистрации перехода права собственности на Объект.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

9.1. Заказчик: Яковлев Андрей Аркадьевич, пол мужской, 05 февраля 1991 года рождения, паспорт гражданина серии 97 15 № 144912, код подразделения 212-045, выдан Отделом УФМС России по городу Москва, зарегистрированный по адресу: г. Москва, третья улица Строителей, дом 25, кв. 13.

9.2. Исполнитель: ООО «АН «Азбука недвижимости»

Юридический адрес: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, дом 34, стр. 3.

р/с 4070000000000000000 в ЗАО ВТБ 24

Подпись Заказчика_________расшифровка Дата_____________

Подпись Исполнителя_________расшифровка Дата_____________

К эксклюзивному договору должно быть приложено Приложение №1, где подробнейшим образом описывается объект недвижимости, подлежащий продаже. Указываются адрес, площадь, метраж жилой помощи, ремонт, год строительства дома, данные собственников и пр.

Здравствуйте друзья. При продаже квартиры всегда хочется ее продать наиболее выгодно и в наименее короткие сроки. Решению данной задачи есть два пути: заниматься всем самому или обратиться к посредникам. Первый вариант наиболее хлопотный и длинный, поскольку самому нужно размешать объявления о продаже, отвечать на телефонные звонки от различных агентств недвижимости и любопытных.

Реальных покупателей по таким объявлениям звонит довольно мало. Второй путь – через посредников, так же не всегда приводит к желаемому результату, поскольку встречаются недобросовестные риэлторы и агентства недвижимости, мошенники и т.д. Поэтому, чтобы обезопасить себя от лишних хлопот и трат, в случае выбора посредника, необходимо провести подготовительную работу: узнать о будущем посреднике как можно больше, почитать отзывы, посмотреть историю развития (как правило, нечистые на руку АН «живут» не очень долго). После выбора надежного посредника можно узаконить свои отношения, заключив эксклюзивный контракт на оказание посреднических услуг при продаже недвижимости.

Что такое эксклюзивный договор и его особенности

Большинство клиентов АН боятся заключать какие-либо договоры на оказание услуг. Хотя выгода от их заключения довольно значима. Итак, эксклюзивный договор на продажу недвижимости – заключается между риелтором и продавцом недвижимости в произвольной форме на бумажном носителе и скрепляется личной подписью с одной стороны и печатью и подписью ответственного лица с другой стороны. Этот договор прописывает права и обязанности сторон, срок действия, описание объекта продажи и т.д.

Подписывая подобный договор агентство недвижимости получает эксклюзивные права на продажу данного объекта, которые включаю:

  • полную проверку документов (на подлинность, выявление спорных моментов, чтобы в дальнейшем не возникало никаких спорных вопросов или разбирательств);
  • активная рекламная компания (телевидение, периодические издания и т.д.);
  • тщательное изучение рынка и предложение реальной цены, которая устроит и продавца и покупателя;
  • консультации по всем вопросам (юридическим и т.д.);
  • прописывается размер агентского вознаграждения;
  • срок действия договора (зачастую не более трех месяцев);
  • документы на недвижимость хранятся в агентстве.

Эксклюзивный договор с агентом недвижимости: выгоды

Выгоды от заключения подобного договора несомненны для обеих сторон. Поскольку в нем прописываются гарантии и все договоренности. Квартиры, продаваемые по эксклюзивному договору, выставляются на продажу в первую очередь: их вносят в базу данных агентства, активно рекламируют в периодических изданиях, по телевидению и на торговых площадках в Интернет.

Агент, в первую очередь, занимается именно этой недвижимостью, выезжает на место для точной оценки недвижимости, подробно изучает рынок недвижимости в этом районе, что позволяет предложить оптимальную цену, которая довольно быстро привлечет покупателя. Кроме того, документы на продаваемую недвижимость проходят тщательную проверку, чтобы в дальнейшем не возникло недоразумений и спорных вопросов у покупателя (покупателю эксклюзивной недвижимости это тоже очень выгодно).

Это мы уж проходили

Несомненные преимущества заключения эксклюзивного договора на продажу недвижимости на лицо, однако не стоит забывать и об осторожности, поскольку от недобросовестных АН никто не застрахован. Поэтому необходимо побольше разузнать об агентстве недвижимости, риелторе, который непосредственно будет заниматься продажей, при заключении договора необходима его проверка у нотариуса (его лучше всего пригласить с собой, чтобы он посмотрел договор), договор заключается только с одним агентством (при заключении подобных договоров с несколькими агентствами результат будет намного хуже, чем его заключили бы с одним).

Читайте также:  Справка что не состою в браке

Что касается работы с агентством без заключения договора, то она возможна и большинство собственников недвижимости так и поступают. Однако это не гарантирует качественную работу: недвижимость должным образом не оценена, не рекламируется и ей занимаются по мере появления свободного времени у агента.

Поэтому, повторюсь ещё раз: выбирайте риэлтора только по рекомендации.

У рядового гражданина, который в своей жизни участвовал не более чем в паре сделок с недвижимостью, понятие «эксклюзивный договор» вызывает ассоциации с чем-то привилегированным или особенным. Однако в риэлтерской практике этот термин трактуется немного в другом смысле: таким контрактом собственник или его доверенное лицо разрешает работать над продажей объекта недвижимого имущества только одному конкретному лицу. В этой роли обычно выступает агентство недвижимости в любой организационно-правовой форме.

Что означает сотрудничество по эксклюзивному договору?

Жестких требований к содержанию эксклюзивного договора нет: каждое уважающее себя агентство в России обладает собственным макетом данного документа. Но независимо от его формы и оформления соглашение несет смысл декларации обязательств исполнителя найти подходящего приобретателя на реализуемую клиентом недвижимость, поддерживать в дальнейшем на показах, организовать сделку и передачу сопутствующей документации в регистрационные органы. В свою очередь заказчик услуги обязуется:

  • не привлекать другие агентства недвижимости для совершения сделки продажи;
  • выполнять требования «своего» риэлтора в рамках заключенного с ним контракта;
  • обеспечить возможность демонстрации продаваемого имущества заинтересованным в покупке лицам;
  • явиться со всем комплектом документов в назначенный для совершения сделки день;
  • оплатить работу исполнителя, причем размер вознаграждения рассчитывается индивидуально и фиксируется в договоре.

В профильном бизнес-сообществе работа по эксклюзиву относится к категории прогрессивных практик, обеспечивающих прозрачные и взаимовыгодные условия взаимодействия между заказчиком и исполнителям. Эти достоинства становятся еще более актуальными в свете отсутствия в российском праве каких-либо специфических нормативных актов, регулирующих риэлтерскую деятельность. На деле заключение такого контракта становится гарантом цивилизованного формата общения в системе продавец – маклер – покупатель.

Почему работать с агентом по эксклюзиву выгодно?

Конкуренция между риэлторами высока, а оттого на первый взгляд может показаться, что «привязка» клиента к определенному агентству выгодна в первую очередь самому агентству. Однако такая позиция является дилетантской в силу ряда причин:

  • Договор – это гарантия получения оплаты за проделанную организационную и юридическую работу. Бесплатно выкладываться на благо клиента никому не хочется, а потому совершение сделок по эксклюзивам в приоритете у любой риэлтерской фирмы. Для продавца это оборачивается уверенностью в том, что именно его объект будет реализован быстро и дорого. Возможность получения большей суммы в этом случае объясняется просто: чем на более высокую цену риэлтор сможет договориться, тем больше денег он получит в итоге.
  • Передача функций по продаже недвижимости только одной организации исключает риск появления в базах недвижимости дублей. Такие повторы вредят опять же из-за высокой конкуренции агентов, которые в стремлении сбыть объект могут снижать его стоимость. В результате одновременной работы многих риэлторов с одной и той же квартирой ее цена неизбежно проседает, что невыгодно продавцу.
  • В последние годы усилились интеграционные процессы между агентствами, поэтому поиск покупателя традиционно начинается с общения с коллегами из других фирм. В этом случае наличие подписанного эксклюзивного договора выступает залогом выплаты части вознаграждения агенту, который сможет привести благонадежного покупателя. Косвенно это обстоятельство сказывается и быстроте и надежности совершения сделки.

А есть ли «подводные камни»?

Если в договоре прописано, что продан объект будет по максимально возможной цене, то это еще не гарантирует продавцу получение суммы выше среднерыночной стоимости. Тут нужно рассуждать здраво и исходить из характеристик недвижимости.

Особо выгодное расположение, отличная планировка или иные бонусы повышают ценник, однако не всякая квартира или дом могут похвастаться такими преимуществами. Поэтому даже при грамотном подходе к рекламной компании или использовании особых каналов сбыта продаваться такой среднестатистический объект не спешит. Если при этом заканчивается срок действия эксклюзива, то риэлтор для обеспечения своих обязательств перед заказчиком начнет снижать цену.

В такой ситуации имеет смысл пролонгировать договор, но иногда его лучше расторгнуть. Во втором случае нужно быть внимательным: некоторые фирмы оговаривают штрафные санкции для заказчиков, расторгающих соглашение прежде срока и в одностороннем порядке.

Выбирая фирму для сотрудничества в рамках эксклюзивного договора необходимо очень взвешенно подходить к оценке ее профессионализма и деловой репутации. Такой тип работы очень популярен в профильной среде, а потому уже перестал быть гарантом добросовестности.

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector