Экспликация что это за документ

Проект экспликация может быть составлена вместе с поэтажным планом или как самостоятельный документ. В нем содержатся данные о каждом помещении в здании, не включаемые в другие виды технической документации. В этой статье мы рассмотрим, когда требуется экспликация и где ее проще всего заказать.

Содержание:

Что такое экспликация помещений?

Экспликация помещеений — это один из видов технической документации на недвижимость, в котором содержится документальное пояснение к архитектурному плану объекта капитального стротельства, с расшифровкой и условными обозначениями в таблице технической, качественной и количественной информацию об обследуемом объекте.

Экспликация помещений составляется методом общего контурного вычисления. В большинстве случаев экспликация составляется вместе с поэтажным планом. Тем не менее, она может потребоваться и как самостоятельный документ, обладающий юридической силой.

Когда и зачем нужна экспликация для помещения?

Ситуации, когда получение этого документа является обязательным, определяет закон:

• Ввод в эксплуатацию нового объекта недвижимости. Для получения разрешения на эксплуатацию требуется собрать большой пакет технической документации, включая техплан, поэтажные планы и экспликации.
• Для постановки объекта на кадастр. Кадастровая палата может попросить предоставить экспликацию вместе с поэтажным планом.
• При проведении перепланировки объекта. Экспликация включается в пакет документов, предоставляемых в контролирующие органы для получения разрешения на проведение перепланировки.
• Для ипотеки. При оформлении ипотеки банк запрашивает техпаспорт, поэтажный план и экспликацию.

Существует еще ряд внутренних нужд, связанных с технической инвентаризацией. В этом случае вам тоже потребуется полная техдокументация, включающая экспликацию помещений.

Состав технического документа

Экспликация объекта включает в себя план помещений с указанием его количественных характеристик, а также таблицу с расшифровкой этих данных. Обязательно указываются:

• Местоположение обследуемого объекта, его адрес.
• Основание для проведения обследования.
• Типы помещений.

Для каждого помещения специалист должен указать:

• Номер и наименование помещения. Номер соответствует архитектурному плану.
• Его площадь. Выполняется специалистом путем обмера.
• Категорию. Например, в пределах одной квартиры могут быть жилые, хозяйственные, вспомогательные и другие помещения. Именно эта категория и указывается в документе.

Виды экспликации жилых и нежелых помещений

Вид зависит от обследуемого объекта:

• Экспликация квартиры. Документ включает в себя общие размеры квартиры, а также площади всех отдельных помещений – общих, жилых, вспомогательных, лоджий, балконов и т.д. Здесь тоже есть одна особенность, связанная с российским законодательством. Жилищный кодекс определяет не только категории помещений, но и устанавливает нормы на одного человека. Появление квартир-студий привело к проблеме. Их было невозможно классифицировать с точки зрения законодательства. Для решения этой проблемы было введено понятие «комната-кухня».
• Экспликация зданий. Включает в себя ведомость всех помещений, входящих в здание. При ее составлении требуется учесть большое количество помещений разной категории, расположенных на разных этажах. Как правило, ее делают в поэтажном виде. То есть, для каждого этажа составляется план и таблица.
• Экспликация к градостроительному и генеральному планам. В отличие от двух предыдущий видов, здесь объектами учета являются расположенные на участке объекты недвижимости. То есть, в экспликации указывается перечень зданий и сооружений, их расположение, номер, полное название.

Внимание. Когда вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, обязательно обратите внимание на поэтажный план и экспликацию, так как если прежним собственником были внесены изменения, они обязательно фиксируются в технической документации. Если данные не соответствуют или линии на плане выполнены красным цветом, значит изменения не были зарегистрированы и все связанные с этим проблемы окажутся на ваших плечах.

Еще внимательнее к технической документации нужно быть в том случае, если вы приобретаете коммерческую недвижимость. В документах обязательно должна быть указана соответствующая категория объекта.

Где получить экспликацию

Для получения экспликации здания существует несколько путей:

• Обратиться в БТИ. Это касается тех ситуаций, когда дом был построен до 2013 года, когда были внесены изменения в закон о кадастре. Вам потребуется оплатить государственную пошлину. Документ будет подготовлен специалистом БТИ.
• Обратиться к застройщику. Этот способ можно использовать в том случае, если дом был построен после 2013 года.

Что делать, если получить экспликацию у застройщика по какой-то причине невозможно? Всегда можно изготовить новый документ, заказав его в специализированной организации. Заказать экспликацию вы можете в геодезической компании «Геомер Групп». Стоимость подготовки документа зависит от общей площади обследуемого ОКС.

Звоните нам по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21 или оставьте заявку на сайте.

Любое зда­ние, част­ное домо­вла­де­ние или мно­го­квар­тир­ный дом име­ет про­ект­ную доку­мен­та­цию, куда вхо­дят архи­тек­тур­но-стро­и­тель­ные чер­те­жи, схе­мы, пла­ны, тех­ни­че­ские опи­са­ния. Все эти доку­мен­ты оформ­ля­ют­ся по стан­дарт­ным тре­бо­ва­ни­ям, име­ну­е­мым ГОСТа­ми. Став вла­дель­цем квар­ти­ры, любой соб­ствен­ник так­же стал­ки­ва­ет­ся с таки­ми поня­ти­я­ми как кадаст­ро­вый план и экс­пли­ка­ция поме­ще­ния. Что такое экс­пли­ка­ция, и для чего она тре­бу­ет­ся?

Что такое экспликация помещения

Если посмот­реть тол­ко­ва­ние в сло­ва­рях, то экс­пли­ка­ция это бук­валь­но озна­ча­ет “разъ­яс­не­ние”. Это дей­стви­тель­но так:

К схе­ме поме­ще­ния обыч­но при­ло­же­на таб­ли­ца или ведо­мость с тек­сто­вы­ми тех­ни­че­ски­ми опи­са­ни­я­ми — это и есть экс­пли­ка­ция квар­ти­ры. Она долж­на быть выпол­не­на по ГОСТу 21501 — 2011 СПДС.

Экспликация квартиры

Этот доку­мент даёт крат­кую и необ­хо­ди­мую харак­те­ри­сти­ку квар­ти­ры:

• адрес (ули­ца, номер дома);
• вид поме­ще­ния (квар­ти­ра или ком­на­та);
• назна­че­ние (жилое/нежилое);
• общая пло­щадь (жилая и вспо­мо­га­тель­ная): к общей пло­ща­ди отно­сят­ся все отап­ли­ва­е­мые поме­ще­ния — жилые ком­на­ты, вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния (кух­ня, кори­дор, ван­ная, сан­узел, при­хо­жая, холл, встро­ен­ные шка­фы).
• пло­щадь неотап­ли­ва­е­мых вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний (изме­ря­ет­ся с пони­жа­тель­ным коэф­фи­ци­ен­том): бал­ко­ны, кла­дов­ки, тер­ра­сы, веран­ды, там­бу­ры;
• высо­та поме­ще­ния.

В экс­пли­ка­ции ука­зы­ва­ет­ся дата послед­ней про­вер­ки, она при­ла­га­ет­ся к тех­ни­че­ско­му пас­пор­ту, содер­жа­ще­му поэтаж­ный план (номер эта­жа и схе­му рас­по­ло­же­ния квар­ти­ры на эта­же) и кадаст­ро­вый номер.

Экс­пли­ка­ция квар­ти­ры может содер­жать как мини­мум све­де­ний, так и допол­ни­тель­ную инфор­ма­цию, в виде таб­лиц, в кото­рых нахо­дят­ся дан­ные эле­мен­тов стен, полов, пере­го­ро­док, окон, две­рей (наиме­но­ва­ния, раз­ме­ры, мате­ри­а­лы и др.). Обыч­но эти харак­те­ри­сти­ки ука­зы­ва­ют­ся раз­ра­бот­чи­ка­ми — стро­и­тель­ны­ми про­ект­ны­ми орга­ни­за­ци­я­ми.

Срок действия экспликации

Обра­ти­те вни­ма­ние: Экс­пли­ка­ция фор­маль­но име­ет неогра­ни­чен­ный срок дей­ствия, но раз в пять лет в БТИ про­во­дит­ся пере­ин­вен­та­ри­за­ция недви­жи­мо­сти, и в тех­ни­че­скую доку­мен­та­цию могут быть вне­се­ны изме­не­ния.

• Если пра­во соб­ствен­но­сти было заре­ги­стри­ро­ва­но не позд­нее 12 меся­цев назад до ново­го обра­ще­ния в ЕГРН в свя­зи с про­да­жей, даре­ни­ем, пере­пла­ни­ров­кой и ины­ми обсто­я­тель­ства­ми, не тре­бу­ет­ся предо­став­ле­ния кадаст­ро­во­го пас­пор­та и экс­пли­ка­ции, так как исполь­зу­ют­ся дан­ные, хра­ня­щи­е­ся в архи­ве.
• Если же обсто­я­тель­ства, вынуж­да­ю­щие обра­тить­ся в реги­стри­ру­ю­щий орган (новая сдел­ка, пере­пла­ни­ров­ка), воз­ни­ка­ют спу­стя года после преды­ду­щей реги­стра­ции прав, доста­точ­но предо­став­ле­ния ста­рой экс­пли­ка­ции и пас­пор­та, кото­рые были полу­че­ны не более 5 лет назад. Но в неко­то­рых слу­ча­ях Росре­естр может потре­бо­вать и более све­жие дан­ные, напри­мер, по запро­су бан­ка при выда­че ипо­теч­но­го зай­ма.
• Бан­ки обыч­но тре­бу­ют доку­мен­та­цию не более, чем годич­ной дав­но­сти.

Экспликация зданий

Экс­пли­ка­ция, при­ла­га­е­мая к доку­мен­та­ции мно­го­квар­тир­но­го зда­ния, раз­ра­ба­ты­ва­ет­ся в стро­и­тель­ной орга­ни­за­ции архи­тек­то­ра­ми и инже­не­ра­ми-стро­и­те­ля­ми. Она более слож­на и подроб­на и может пред­став­лять из себя солид­ную мно­го­ли­сто­вую пап­ку.

Тех­ни­че­ская ведо­мость мно­го­квар­тир­но­го зда­ния содер­жит, поми­мо общих харак­те­ри­стик, сле­ду­ю­щие све­де­ния:

• мате­ри­а­лы, из кото­рых изго­тов­ле­ны сте­ны, пере­го­род­ки, пере­кры­тия, окон­ные рамы;
• внут­рен­ние отде­лоч­ные мате­ри­а­лы полов, потол­ков и стен;
• про­ве­ден­ные ком­му­ни­ка­ции (водо- и газо­снаб­же­ние, кана­ли­за­ци­он­ная систе­ма, систе­ма отоп­ле­ния, элек­три­че­ская про­вод­ка, вен­ти­ля­ци­он­ные шах­ты) с ука­за­ни­ем тех­ни­че­ских харак­те­ри­стик (мате­ри­а­лы, диа­мет­ры труб и про­во­дов, тип теп­ло­но­си­те­ля) и допол­ни­тель­ных устройств (вен­ти­лей, кра­нов, водо­ме­ров, газовых/электрических счёт­чи­ков и пр.).

Для чего необходимо разъяснение к кадастровому плану

• Без кадаст­ро­во­го пла­на поме­ще­ния и тех­ни­че­ско­го опи­са­ния невоз­мож­на реги­стра­ция прав соб­ствен­ни­ка: это фак­ти­че­ски пас­порт поме­ще­ния, кото­рый дол­жен быть у любой недви­жи­мо­сти.
• Зда­ние не будет вве­де­но в экс­плу­а­та­цию без пол­но­го паке­та про­ект­ной доку­мен­та­ции, сре­ди кото­рых долж­на быть и экс­пли­ка­ция.
• Если про­из­ве­де­на пере­пла­ни­ров­ка квар­ти­ры, то что­бы ее уза­ко­нить, нуж­ны кадаст­ро­вый план, план пере­пла­ни­ров­ки и экс­пли­ка­ция
• Экс­пли­ка­ция — это один из необ­хо­ди­мых доку­мен­тов при оформ­ле­нии ипо­те­ки, а так­же крат­кая обзор­ная инфор­ма­ция для поку­па­те­ля.

Где можно взять экспликацию помещения в 2018 г.

• До 2013 г. зака­зать тех­ни­че­ское опи­са­ние вме­сте с кадаст­ро­вым пла­ном мож­но было исклю­чи­тель­но в БТИ.
• Но с 2013 г. экс­пли­ка­цию зака­зы­ва­ют непо­сред­ствен­но у застрой­щи­ка. Это поз­во­ли­ло полу­чить более каче­ствен­ную и подроб­ную инфор­ма­цию о недви­жи­мо­сти.
• Начи­ная с 2105 г., реги­стра­ция прав соб­ствен­ни­ков и выда­ча тех­ни­че­ско­го пас­пор­та на жильё (пла­на и экс­пли­ка­ции) и кадаст­ро­во­го пас­пор­та ста­ли про­во­дить­ся одно­вре­мен­но в еди­ном госу­дар­ствен­ном реест­ре недви­жи­мо­сти ЕГРН. Сви­де­тель­ство соб­ствен­ни­ка с это­го момен­та заме­ни­ла выпис­ка из ЕГРН.
• С нача­ла 2017 г. изго­тов­ле­ние тех­ни­че­ской доку­мен­та­ции было еще упро­ще­но: отме­нен кадаст­ро­вый пас­порт. Теперь дан­ные из него (кадаст­ро­вый номер, сто­и­мость недви­жи­мо­сти) содер­жат­ся в пер­вой части выпис­ки ЕГРН.

В 2018 г. для реги­стра­ции соб­ствен­но­сти доста­точ­но обра­тить­ся толь­ко в ЕГРН, зака­зав выпис­ку с ука­за­ни­ем кадаст­ро­вых дан­ных и тех­ни­че­ский пас­порт поме­ще­ния с пла­ном и экс­пли­ка­ци­ей. Идти, как рань­ше, в БТИ за тех­пас­пор­том, в кадаст­ро­вые орга­ны — за кадаст­ро­вым пас­пор­том боль­ше не нуж­но.

Стоимость и срок изготовления

Выда­ча экс­пли­ка­ции — про­це­ду­ра не бес­плат­ная. Упла­тить в сред­нем при­дёт­ся от четы­рёх до деся­ти тысяч руб­лей. Сто­и­мость зави­сит:

• от слож­но­сти опи­сы­ва­е­мо­го объ­ек­та;
• коли­че­ства ком­нат в поме­ще­нии;
• подроб­но­сти ука­зы­ва­е­мой инфор­ма­ции;
• коли­че­ства листов доку­мен­та и т.д.

Если тре­бу­ет­ся, к при­ме­ру, ука­зать все исполь­зу­е­мые стро­и­тель­ные отде­лоч­ные мате­ри­а­лы, или опи­сать схе­му элек­три­че­ско­го рас­пре­де­ле­ния в квар­ти­ре, такая тех­ни­че­ская ведо­мость будет доро­же.

Тех­ни­че­ское опи­са­ние поме­ще­ния будет гото­во через три-четы­ре неде­ли после пода­чи доку­мен­тов.

Список нужных документов, как их подавать

Обра­тить­ся с заяв­ле­ни­ем в ЕГРН или к стро­и­тель­ной орга­ни­за­ции име­ет пра­во толь­ко закон­ный соб­ствен­ник поме­ще­ния или его дове­рен­ное лицо.

Потре­бу­ют­ся все­го три доку­мен­та:

• пас­порт;
• сви­де­тель­ство соб­ствен­ни­ка (в ори­ги­на­ле) или выпис­ка из ЕГРН;
• кви­тан­ция об упла­те.

Допол­ни­тель­но могут пона­до­бить­ся:

• дове­рен­ность на пред­ста­ви­те­ля (если вла­де­лец не может при­сут­ство­вать лич­но);
• про­ект и опи­са­ние пере­пла­ни­ров­ки, под­пи­сан­ные у глав­но­го архи­тек­то­ра или дирек­то­ра фир­мы — застрой­щи­ка.

Подать доку­мен­ты мож­но:

• пря­мым путём через обра­ще­ние в орга­ны реест­ра недви­жи­мо­сти или стро­и­тель­ной орга­ни­за­ции, постро­ив­шей МКД;
• кос­вен­ным — через МФЦ;
• элек­трон­ным спо­со­бом на сай­те ЕГРН.

Можно ли самому изготовить экспликацию

Если тре­бу­ет­ся неслож­ная экс­пли­ка­ция, кото­рая обыч­но изго­тав­ли­ва­ет­ся одно­вре­мен­но с пла­ном поме­ще­ния, это по силам даже школь­ни­ку. Про­сто достань­те вашу ста­рые доку­мен­ты на квар­ти­ру и посмот­ри­те на них. Неуже­ли труд­но начер­тить столь неза­мыс­ло­ва­тый чер­тёж и про­ста­вить на нем мет­раж поме­ще­ний и несколь­ко обо­зна­че­ний?

Не нуж­но иметь сего­дня куль­ман, туш, каль­ку, дра­ло­скоп, и дру­гие арха­ич­ные атри­бу­ты инже­не­ров. Вос­поль­зуй­тесь чер­теж­ны­ми про­грам­ма­ми AutoCad или ArchiCad либо их ана­ло­га­ми для изго­тов­ле­ния пла­на поме­ще­ния, и Excel — для состав­ле­ния таб­лиц с экс­пли­ка­ци­ей.

Само­сто­я­тель­ное изго­тов­ле­ние чер­те­жа и таб­лиц может умень­шить на какую-то долю сто­и­мость тех­ни­че­ских кадаст­ро­вых работ, одна­ко не осво­бож­да­ет от опла­ты услу­ги: все рав­но необ­хо­ди­мы будут про­вер­ка тех­ни­че­ских экс­пер­тов, под­пи­си нуж­ных лиц. Поэто­му преж­де чем оста­нав­ли­вать­ся на этом вари­ан­те (само­сто­я­тель­ная экс­пли­ка­ция поме­ще­ния), поду­май­те: а сто­ит ли?

Чтобы понять, что такое экспликация, достаточно обратиться к правовым актам, содержащим требования к оформлению квартир и других помещений. Так для оформления собственности или узаконивания перепланировки нельзя обойтись без техплана квартиры. В свою очередь в техплане есть графический план помещений, к которому в обязательном порядке прикладывается пояснительная записка в виде таблицы или текста – это и есть экспликация.

Что такое экспликация

В Приказе минэкономразвития №583 содержится пояснение о том, что должен содержать техплан помещения. Так в план включается два основных раздела:

• текстовая часть;
• графическая часть.

В текстовой части описываются общие сведения:

• реквизиты документов (решения суда, свидетельства о праве, о наследстве);
• общие характеристики квартиры (площадь, этажность, виды коммуникаций);
• заключение инженера.

А в графическую часть в обязательном порядке включаются поэтажный план и экспликация. При этом обе части обозначены в Приказе одним термином – «План этажа».

Поэтажный план – это часть проектной документации дома, в которой начерчены и обозначены границы квартир, площадок, с указанием расположения дверей, окон, балконов и т.д. В свою очередь план квартиры – это чертеж всех ее помещений – жилых и нежилых, где также обозначены перегородки, окна, двери, санузлы.

Экспликация же – это пояснение к плану: в виде текста или таблицы кадастровый инженер расписывает все характеристики всех помещений квартиры или особняка с указанием литер:

• назначение (кладовая, жилая комната, кухня и т.д.);
• материал стен;
• площадь и объем;
• информация о коммуникациях.

Что это за документ

Взглянув на экспликацию можно понять, что собой представляет помещение:

• на каком этаже находится;
• из чего построены стены;
• каковы помещения по высоте и по площади;
• насколько изношены части помещения.

По сути, экспликация – это документ, который поможет разобраться в архитектурном плане.

Для обывателя это не более, чем справка о помещении, но для инженеров и специалистов экспликация – это важный документ. Например, в доме меняется газовое оборудование (вместо АГВ монтируется двухконтурный котел или квартиру решено оборудовать индивидуальным газовым котлом). Для этого нужно в горгаз обязательно предоставить поэтажный план с экспликацией, так как необходимы сведения:

• о помещении, где будет смонтировано оборудование (расположение вытяжки, дверей, материал стен);
• о соответствии помещения СНиПам (по площади, расположению на этаже);
• о расположении труб и другого оборудования.

Когда нужна экспликация

Экспликация, как часть техплана, необходима в случаях:

• ввода в эксплуатацию дома;
• узаконивания перепланировки;
• оформления ипотеки.

Всем известно, что сегодня налог на квартиру рассчитывается по кадастровой стоимости. А откуда эта стоимость берется? Все просто: оценщик Росреестра рассчитывает стоимость каждого объекта по сведениям техплана. Одним из элементов техплана обязательно является экспликация, из которой инженер выясняет суммарную площадь помещения. Исходя из площади и региональных тарифов складывается кадастровая стоимость.

При перепланировке квартиры может измениться значение жилой площади. Например, балкон утепляется и присоединяется к комнате, из-за чего жилая площадь увеличивается. А это означает, что изменится ставка оплаты за отопление.

Кроме того, перепланировкой может быть нанесен вред общему имуществу дома. Например, изменение параметров несущих стен (замена кирпичной кладки на перегородки из ГКЛ) может стать угрозой целостности общей стены и плит перекрытий. Из экспликации специалисты сразу поймут – можно ли допустить такие изменения.

Оформление ипотеки – это отдельный вопрос. Банки требуют экспликацию, чтобы их оценщик смог рассчитать реальную цену закладываемой квартиры. На цену влияют многие характеристики: и материал стен, и площади помещений, и наличие коммуникаций. При выдаче кредита банкиры должны быть уверены, что в случае финансовых проблем должника квартиру можно будет продать по ее реальной цене.

Отдельным документом, то есть, без оформления техплана, экспликация необходима:

• при подведении коммуникаций (подключение водопровода, канализации, газа, электричества: сведения необходимы для выдачи техусловий);
• при смене оборудования (замена газовых котлов, установка двухконтурных котлов вместо колонок и АГВ, монтаж индивидуального отопления).

Новый хозяин помещения может заказать экспликацию, чтобы точно знать:

• где располагается электропроводка и коробки;
• каков износ стен или оборудования и не нужна ли их замена или реконструкция.

Где заказать экспликацию

Раньше технический учет жилья контролировался БТИ, сегодня эта функция возложена на Росреестр. Однако экспликация БТИ не теряет своей актуальности: в бюро работают лицензированные кадастровые инженеры, уполномоченные готовить на заказ техпланы и экспликации.

Все сведения о квартирах и домах, построенных до 2013 (техпланы, графические планы, экспликации) года есть в БТИ. Документы на построенные позже помещения есть у застройщика. Если нужна только выписка из техплана, можно обратиться в эти органы.

Новый же документ можно заказать:

• в БТИ;
• в специализированной компании;
• у частного инженера.

Важно. Готовить техпланы, а значит и экспликации, имеют право только лицензированные специалисты, занесенные в перечень кадастровых инженеров Росреестра.

Список аккредитованных инженеров можно найти на сайте кадастровой палаты вашего региона (области, края). В списке есть сведения об инженерах:

• номер лицензии;
• время действия лицензии;
• телефон или адрес организации.

Выбрать можно любого инженера из списка, сравнив цены и сроки изготовления экспликации. С инженером обязательно заключается договор. Для подписания договора от вас потребуются документы:

Готовый документ вы получите уже через 10 дней со дня оплаты. Однако в договоре с инженером может указываться и больший срок, на это обратите внимание.

Цена вопроса

Ничего определенного о том, во сколько вам встанет изготовление техплана или экспликации, сказать нельзя, поскольку все зависит от множества факторов:

• регион расположения квартиры (дальше от столицы – ниже цены);
• размеры помещения (комната будет обмеряна быстрее и дешевле особняка);
• состав работ (техплан со всеми приложениями обойдется дороже отдельной экспликации).