Содержание
- 1 Содержание:
- 2 Что такое экспликация помещений?
- 3 Когда и зачем нужна экспликация для помещения?
- 4 Состав технического документа
- 5 Виды экспликации жилых и нежелых помещений
- 6 Где получить экспликацию
- 7 Что такое экспликация помещения
- 8 Где можно взять экспликацию помещения в 2018 г.
- 9 Что такое экспликация
- 10 Что это за документ
- 11 Когда нужна экспликация
- 12 Где заказать экспликацию
- 13 Цена вопроса
Проект экспликация может быть составлена вместе с поэтажным планом или как самостоятельный документ. В нем содержатся данные о каждом помещении в здании, не включаемые в другие виды технической документации. В этой статье мы рассмотрим, когда требуется экспликация и где ее проще всего заказать.
Содержание:
Что такое экспликация помещений?
Экспликация помещеений — это один из видов технической документации на недвижимость, в котором содержится документальное пояснение к архитектурному плану объекта капитального стротельства, с расшифровкой и условными обозначениями в таблице технической, качественной и количественной информацию об обследуемом объекте.
Экспликация помещений составляется методом общего контурного вычисления. В большинстве случаев экспликация составляется вместе с поэтажным планом. Тем не менее, она может потребоваться и как самостоятельный документ, обладающий юридической силой.
Когда и зачем нужна экспликация для помещения?
Ситуации, когда получение этого документа является обязательным, определяет закон:
- Ввод в эксплуатацию нового объекта недвижимости. Для получения разрешения на эксплуатацию требуется собрать большой пакет технической документации, включая техплан, поэтажные планы и экспликации.
- Для постановки объекта на кадастр. Кадастровая палата может попросить предоставить экспликацию вместе с поэтажным планом.
- При проведении перепланировки объекта. Экспликация включается в пакет документов, предоставляемых в контролирующие органы для получения разрешения на проведение перепланировки.
- Для ипотеки. При оформлении ипотеки банк запрашивает техпаспорт, поэтажный план и экспликацию.
Существует еще ряд внутренних нужд, связанных с технической инвентаризацией. В этом случае вам тоже потребуется полная техдокументация, включающая экспликацию помещений.
Состав технического документа
Экспликация объекта включает в себя план помещений с указанием его количественных характеристик, а также таблицу с расшифровкой этих данных. Обязательно указываются:
- Местоположение обследуемого объекта, его адрес.
- Основание для проведения обследования.
- Типы помещений.
Для каждого помещения специалист должен указать:
- Номер и наименование помещения. Номер соответствует архитектурному плану.
- Его площадь. Выполняется специалистом путем обмера.
- Категорию. Например, в пределах одной квартиры могут быть жилые, хозяйственные, вспомогательные и другие помещения. Именно эта категория и указывается в документе.
Виды экспликации жилых и нежелых помещений
Вид зависит от обследуемого объекта:
- Экспликация квартиры. Документ включает в себя общие размеры квартиры, а также площади всех отдельных помещений – общих, жилых, вспомогательных, лоджий, балконов и т.д. Здесь тоже есть одна особенность, связанная с российским законодательством. Жилищный кодекс определяет не только категории помещений, но и устанавливает нормы на одного человека. Появление квартир-студий привело к проблеме. Их было невозможно классифицировать с точки зрения законодательства. Для решения этой проблемы было введено понятие «комната-кухня».
- Экспликация зданий. Включает в себя ведомость всех помещений, входящих в здание. При ее составлении требуется учесть большое количество помещений разной категории, расположенных на разных этажах. Как правило, ее делают в поэтажном виде. То есть, для каждого этажа составляется план и таблица.
- Экспликация к градостроительному и генеральному планам. В отличие от двух предыдущий видов, здесь объектами учета являются расположенные на участке объекты недвижимости. То есть, в экспликации указывается перечень зданий и сооружений, их расположение, номер, полное название.
Внимание. Когда вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, обязательно обратите внимание на поэтажный план и экспликацию, так как если прежним собственником были внесены изменения, они обязательно фиксируются в технической документации. Если данные не соответствуют или линии на плане выполнены красным цветом, значит изменения не были зарегистрированы и все связанные с этим проблемы окажутся на ваших плечах.
Еще внимательнее к технической документации нужно быть в том случае, если вы приобретаете коммерческую недвижимость. В документах обязательно должна быть указана соответствующая категория объекта.
Где получить экспликацию
Для получения экспликации здания существует несколько путей:
- Обратиться в БТИ. Это касается тех ситуаций, когда дом был построен до 2013 года, когда были внесены изменения в закон о кадастре. Вам потребуется оплатить государственную пошлину. Документ будет подготовлен специалистом БТИ.
- Обратиться к застройщику. Этот способ можно использовать в том случае, если дом был построен после 2013 года.
Что делать, если получить экспликацию у застройщика по какой-то причине невозможно? Всегда можно изготовить новый документ, заказав его в специализированной организации. Заказать экспликацию вы можете в геодезической компании «Геомер Групп». Стоимость подготовки документа зависит от общей площади обследуемого ОКС.
Звоните нам по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21 или оставьте заявку на сайте.
Любое здание, частное домовладение или многоквартирный дом имеет проектную документацию, куда входят архитектурно-строительные чертежи, схемы, планы, технические описания. Все эти документы оформляются по стандартным требованиям, именуемым ГОСТами. Став владельцем квартиры, любой собственник также сталкивается с такими понятиями как кадастровый план и экспликация помещения. Что такое экспликация, и для чего она требуется?
Что такое экспликация помещения
Если посмотреть толкование в словарях, то экспликация это буквально означает “разъяснение”. Это действительно так:
К схеме помещения обычно приложена таблица или ведомость с текстовыми техническими описаниями — это и есть экспликация квартиры. Она должна быть выполнена по ГОСТу 21501 — 2011 СПДС.
Экспликация квартиры
Этот документ даёт краткую и необходимую характеристику квартиры:
- адрес (улица, номер дома);
- вид помещения (квартира или комната);
- назначение (жилое/нежилое);
- общая площадь (жилая и вспомогательная): к общей площади относятся все отапливаемые помещения — жилые комнаты, вспомогательные помещения (кухня, коридор, ванная, санузел, прихожая, холл, встроенные шкафы).
- площадь неотапливаемых вспомогательных помещений (измеряется с понижательным коэффициентом): балконы, кладовки, террасы, веранды, тамбуры;
- высота помещения.
В экспликации указывается дата последней проверки, она прилагается к техническому паспорту, содержащему поэтажный план (номер этажа и схему расположения квартиры на этаже) и кадастровый номер.
Экспликация квартиры может содержать как минимум сведений, так и дополнительную информацию, в виде таблиц, в которых находятся данные элементов стен, полов, перегородок, окон, дверей (наименования, размеры, материалы и др.). Обычно эти характеристики указываются разработчиками — строительными проектными организациями.
Срок действия экспликации
Обратите внимание: Экспликация формально имеет неограниченный срок действия, но раз в пять лет в БТИ проводится переинвентаризация недвижимости, и в техническую документацию могут быть внесены изменения.
- Если право собственности было зарегистрировано не позднее 12 месяцев назад до нового обращения в ЕГРН в связи с продажей, дарением, перепланировкой и иными обстоятельствами, не требуется предоставления кадастрового паспорта и экспликации, так как используются данные, хранящиеся в архиве.
- Если же обстоятельства, вынуждающие обратиться в регистрирующий орган (новая сделка, перепланировка), возникают спустя года после предыдущей регистрации прав, достаточно предоставления старой экспликации и паспорта, которые были получены не более 5 лет назад. Но в некоторых случаях Росреестр может потребовать и более свежие данные, например, по запросу банка при выдаче ипотечного займа.
- Банки обычно требуют документацию не более, чем годичной давности.
Экспликация зданий
Экспликация, прилагаемая к документации многоквартирного здания, разрабатывается в строительной организации архитекторами и инженерами-строителями. Она более сложна и подробна и может представлять из себя солидную многолистовую папку.
Техническая ведомость многоквартирного здания содержит, помимо общих характеристик, следующие сведения:
- материалы, из которых изготовлены стены, перегородки, перекрытия, оконные рамы;
- внутренние отделочные материалы полов, потолков и стен;
- проведенные коммуникации (водо- и газоснабжение, канализационная система, система отопления, электрическая проводка, вентиляционные шахты) с указанием технических характеристик (материалы, диаметры труб и проводов, тип теплоносителя) и дополнительных устройств (вентилей, кранов, водомеров, газовых/электрических счётчиков и пр.).
Для чего необходимо разъяснение к кадастровому плану
- Без кадастрового плана помещения и технического описания невозможна регистрация прав собственника: это фактически паспорт помещения, который должен быть у любой недвижимости.
- Здание не будет введено в эксплуатацию без полного пакета проектной документации, среди которых должна быть и экспликация.
- Если произведена перепланировка квартиры, то чтобы ее узаконить, нужны кадастровый план, план перепланировки и экспликация
- Экспликация — это один из необходимых документов при оформлении ипотеки, а также краткая обзорная информация для покупателя.
Где можно взять экспликацию помещения в 2018 г.
- До 2013 г. заказать техническое описание вместе с кадастровым планом можно было исключительно в БТИ.
- Но с 2013 г. экспликацию заказывают непосредственно у застройщика. Это позволило получить более качественную и подробную информацию о недвижимости.
- Начиная с 2105 г., регистрация прав собственников и выдача технического паспорта на жильё (плана и экспликации) и кадастрового паспорта стали проводиться одновременно в едином государственном реестре недвижимости ЕГРН. Свидетельство собственника с этого момента заменила выписка из ЕГРН.
- С начала 2017 г. изготовление технической документации было еще упрощено: отменен кадастровый паспорт. Теперь данные из него (кадастровый номер, стоимость недвижимости) содержатся в первой части выписки ЕГРН.
В 2018 г. для регистрации собственности достаточно обратиться только в ЕГРН, заказав выписку с указанием кадастровых данных и технический паспорт помещения с планом и экспликацией. Идти, как раньше, в БТИ за техпаспортом, в кадастровые органы — за кадастровым паспортом больше не нужно.
Стоимость и срок изготовления
Выдача экспликации — процедура не бесплатная. Уплатить в среднем придётся от четырёх до десяти тысяч рублей. Стоимость зависит:
- от сложности описываемого объекта;
- количества комнат в помещении;
- подробности указываемой информации;
- количества листов документа и т.д.
Если требуется, к примеру, указать все используемые строительные отделочные материалы, или описать схему электрического распределения в квартире, такая техническая ведомость будет дороже.
Техническое описание помещения будет готово через три-четыре недели после подачи документов.
Список нужных документов, как их подавать
Обратиться с заявлением в ЕГРН или к строительной организации имеет право только законный собственник помещения или его доверенное лицо.
Потребуются всего три документа:
- паспорт;
- свидетельство собственника (в оригинале) или выписка из ЕГРН;
- квитанция об уплате.
Дополнительно могут понадобиться:
- доверенность на представителя (если владелец не может присутствовать лично);
- проект и описание перепланировки, подписанные у главного архитектора или директора фирмы — застройщика.
Подать документы можно:
- прямым путём через обращение в органы реестра недвижимости или строительной организации, построившей МКД;
- косвенным — через МФЦ;
- электронным способом на сайте ЕГРН.
Можно ли самому изготовить экспликацию
Если требуется несложная экспликация, которая обычно изготавливается одновременно с планом помещения, это по силам даже школьнику. Просто достаньте вашу старые документы на квартиру и посмотрите на них. Неужели трудно начертить столь незамысловатый чертёж и проставить на нем метраж помещений и несколько обозначений?
Не нужно иметь сегодня кульман, туш, кальку, дралоскоп, и другие архаичные атрибуты инженеров. Воспользуйтесь чертежными программами AutoCad или ArchiCad либо их аналогами для изготовления плана помещения, и Excel — для составления таблиц с экспликацией.
Самостоятельное изготовление чертежа и таблиц может уменьшить на какую-то долю стоимость технических кадастровых работ, однако не освобождает от оплаты услуги: все равно необходимы будут проверка технических экспертов, подписи нужных лиц. Поэтому прежде чем останавливаться на этом варианте (самостоятельная экспликация помещения), подумайте: а стоит ли?
Чтобы понять, что такое экспликация, достаточно обратиться к правовым актам, содержащим требования к оформлению квартир и других помещений. Так для оформления собственности или узаконивания перепланировки нельзя обойтись без техплана квартиры. В свою очередь в техплане есть графический план помещений, к которому в обязательном порядке прикладывается пояснительная записка в виде таблицы или текста – это и есть экспликация.
Что такое экспликация
В Приказе минэкономразвития №583 содержится пояснение о том, что должен содержать техплан помещения. Так в план включается два основных раздела:
- текстовая часть;
- графическая часть.
В текстовой части описываются общие сведения:
- реквизиты документов (решения суда, свидетельства о праве, о наследстве);
- общие характеристики квартиры (площадь, этажность, виды коммуникаций);
- заключение инженера.
А в графическую часть в обязательном порядке включаются поэтажный план и экспликация. При этом обе части обозначены в Приказе одним термином – «План этажа».
Поэтажный план – это часть проектной документации дома, в которой начерчены и обозначены границы квартир, площадок, с указанием расположения дверей, окон, балконов и т.д. В свою очередь план квартиры – это чертеж всех ее помещений – жилых и нежилых, где также обозначены перегородки, окна, двери, санузлы.
Экспликация же – это пояснение к плану: в виде текста или таблицы кадастровый инженер расписывает все характеристики всех помещений квартиры или особняка с указанием литер:
- назначение (кладовая, жилая комната, кухня и т.д.);
- материал стен;
- площадь и объем;
- информация о коммуникациях.
Что это за документ
Взглянув на экспликацию можно понять, что собой представляет помещение:
- на каком этаже находится;
- из чего построены стены;
- каковы помещения по высоте и по площади;
- насколько изношены части помещения.
По сути, экспликация – это документ, который поможет разобраться в архитектурном плане.
Для обывателя это не более, чем справка о помещении, но для инженеров и специалистов экспликация – это важный документ. Например, в доме меняется газовое оборудование (вместо АГВ монтируется двухконтурный котел или квартиру решено оборудовать индивидуальным газовым котлом). Для этого нужно в горгаз обязательно предоставить поэтажный план с экспликацией, так как необходимы сведения:
- о помещении, где будет смонтировано оборудование (расположение вытяжки, дверей, материал стен);
- о соответствии помещения СНиПам (по площади, расположению на этаже);
- о расположении труб и другого оборудования.
Когда нужна экспликация
Экспликация, как часть техплана, необходима в случаях:
- ввода в эксплуатацию дома;
- узаконивания перепланировки;
- оформления ипотеки.
Всем известно, что сегодня налог на квартиру рассчитывается по кадастровой стоимости. А откуда эта стоимость берется? Все просто: оценщик Росреестра рассчитывает стоимость каждого объекта по сведениям техплана. Одним из элементов техплана обязательно является экспликация, из которой инженер выясняет суммарную площадь помещения. Исходя из площади и региональных тарифов складывается кадастровая стоимость.
При перепланировке квартиры может измениться значение жилой площади. Например, балкон утепляется и присоединяется к комнате, из-за чего жилая площадь увеличивается. А это означает, что изменится ставка оплаты за отопление.
Кроме того, перепланировкой может быть нанесен вред общему имуществу дома. Например, изменение параметров несущих стен (замена кирпичной кладки на перегородки из ГКЛ) может стать угрозой целостности общей стены и плит перекрытий. Из экспликации специалисты сразу поймут – можно ли допустить такие изменения.
Оформление ипотеки – это отдельный вопрос. Банки требуют экспликацию, чтобы их оценщик смог рассчитать реальную цену закладываемой квартиры. На цену влияют многие характеристики: и материал стен, и площади помещений, и наличие коммуникаций. При выдаче кредита банкиры должны быть уверены, что в случае финансовых проблем должника квартиру можно будет продать по ее реальной цене.
Отдельным документом, то есть, без оформления техплана, экспликация необходима:
- при подведении коммуникаций (подключение водопровода, канализации, газа, электричества: сведения необходимы для выдачи техусловий);
- при смене оборудования (замена газовых котлов, установка двухконтурных котлов вместо колонок и АГВ, монтаж индивидуального отопления).
Новый хозяин помещения может заказать экспликацию, чтобы точно знать:
- где располагается электропроводка и коробки;
- каков износ стен или оборудования и не нужна ли их замена или реконструкция.
Где заказать экспликацию
Раньше технический учет жилья контролировался БТИ, сегодня эта функция возложена на Росреестр. Однако экспликация БТИ не теряет своей актуальности: в бюро работают лицензированные кадастровые инженеры, уполномоченные готовить на заказ техпланы и экспликации.
Все сведения о квартирах и домах, построенных до 2013 (техпланы, графические планы, экспликации) года есть в БТИ. Документы на построенные позже помещения есть у застройщика. Если нужна только выписка из техплана, можно обратиться в эти органы.
Новый же документ можно заказать:
- в БТИ;
- в специализированной компании;
- у частного инженера.
Важно. Готовить техпланы, а значит и экспликации, имеют право только лицензированные специалисты, занесенные в перечень кадастровых инженеров Росреестра.
Список аккредитованных инженеров можно найти на сайте кадастровой палаты вашего региона (области, края). В списке есть сведения об инженерах:
- номер лицензии;
- время действия лицензии;
- телефон или адрес организации.
Выбрать можно любого инженера из списка, сравнив цены и сроки изготовления экспликации. С инженером обязательно заключается договор. Для подписания договора от вас потребуются документы:
Готовый документ вы получите уже через 10 дней со дня оплаты. Однако в договоре с инженером может указываться и больший срок, на это обратите внимание.
Цена вопроса
Ничего определенного о том, во сколько вам встанет изготовление техплана или экспликации, сказать нельзя, поскольку все зависит от множества факторов:
- регион расположения квартиры (дальше от столицы – ниже цены);
- размеры помещения (комната будет обмеряна быстрее и дешевле особняка);
- состав работ (техплан со всеми приложениями обойдется дороже отдельной экспликации).