Юридический адрес в апартаментах

Фото: Архив пресс-службы

«Текущий год можно называть годом апартаментов, — считает генеральный директор компании “Миэль-Новостройки” Мария Литинецкая. — Сейчас на рынке присутствует около 13 комплексов более чем со 1100 апартаментами. Их общая площадь — около 140 тысяч квадратных метров». Для сравнения: на докризисной рынке было всего шесть проектов с апартаментами. «Суммарная площадь заявленных проектов с апартаментами составляет более миллиона квадратных метров», — говорит директор аналитического департамента компании Blackwood Ольга Широкова.

В чем причина всплеска интереса к формату апартаментов? В попытке обойти новые градостроительные ограничения на строительство в центре? Все намного проще: главной причиной моды на апартаменты стал «ледниковый период» на офисном рынке. Потребность в новых офисных зданиях сегодня невелика. В этой ситуации в новых проектах можно нарезать нежилые помещения на апартаменты и продать как квазижилье. Да и стоят апартаменты дороже, чем офисы.

Спасение через апартаменты

До кризиса половина проектов с апартаментами была сконцентрирована в районе Москва-Сити. В Москве-Сити под апартаменты была отдана часть площадей в проектах «Город столиц», «Федерация» и Imperia Tower. «Жизнь не ограничивается пребыванием в офисе. В районе делового центра должны присутствовать места, где люди смогут поесть, провести время, переночевать», — рассуждает управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Апартаменты в Сити позиционировались как особый формат представительских квартир для временного проживания в элитном анклаве. Однако будем честны: на докризисном рынке столицы идея апартаментов не пользовалась особой популярностью у девелоперов.

За последние три года сложилась новая ситуация. Рынок столкнулся с перепроизводством офисных помещений. «В Москве заморожено строящихся бизнес-центров на три миллиона квадратов. И еще два миллиона квадратных метров площадей в построенных бизнес-центрах Москвы оказались вакантными», — говорит директор по маркетингу компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова. «Офисный рынок до сих пор находится в не самом лучшем состоянии, — подтверждает руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов. — При этом сегодня далеко не все девелоперы могут запустить проект на свои средства, а получить кредит на строительство бизнес-центра практически невозможно».

Так вот, для замороженных офисных проектов переход к формату апартаментов — спасение. Что же делают девелоперы? Превращают офисное здание в дом с апартаментами: разбивают на небольшие блоки, обеспечив коммуникациями. В чем выгода для застройщика? Чтобы реализовать офисный проект, надо построить здание и только потом сдавать его в аренду или продавать. Сегодня этот путь могут осилить единицы, спрос на офисы весьма невелик, да и с точки зрения экономики это не очень выгодные инвестиции. А вот на апартаменты, как и на обычные квартиры, спрос есть. Апартаменты можно распродать во время строительства. За счет розничных продаж физическим лицам можно выстроить финансовую схему проекта, минимизировав инвестиции со стороны девелопера.

Однако главный секрет популярности апартаментов находится в сфере экономики. «Продажная цена офисного помещения в центре столицы не превышает 5 тыс. долларов за квадратный метр, а апартаментов — не меньше 7 тыс., — замечает партнер компании S. A. Ricci/Kinsturge Павел Яншевский.

Легким движением руки офисы превращаются.

Апартаменты — самый загадочный тип недвижимости на российском рынке. Сначала это слово проникло в лексикон россиян через зарубежные дамские романы, став, наряду с шампанским и омарами, одним из синонимов красивой жизни. Позднее слово «апартаменты» стали использовать для позиционирования дорогих квартир. Одни эксперты рынка называли апартаментами жилье, расположенное на верхних этажах и имеющее хорошие видовые характеристики, другие — исключительно квартиры с панорамным остеклением, третьи — просто жилье большой площади свободной планировки.

А между тем, согласно постановлению Госстандарта, выпущенному в 2001 году, под понятие «апартаменты» подпадает объект недвижимости площадью от 40 квадратных метров, состоящий из нескольких помещений и имеющий кухонную зону. Согласно этому документу, апартаменты — нежилое помещение, предназначенное для временного проживания. Это открывает возможность для переделки гостиниц и офисов в апартаментные комплексы.

Для девелоперов апартаменты — удобный формат. «Участки под жилье уже давно реализуются лишь через процедуру торгов. Это заметно увеличивает размер инвестиций в проект. В то же время участок под апарт-отель можно получить от властей целевым назначением и тем самым сэкономить, — говорит заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Андрей Косарев. — Кроме того, застройка нежилой недвижимости может быть более плотной. Соответственно, прибыль застройщика возрастает».

При этом покупателями этого типа недвижимости могут быть люди, нуждающиеся как в жилье, так и в рабочем месте. «Никто не может помешать владельцу, который приобрел апартаменты, отдать их полностью или частично под офис, — рассуждает генеральный директор компании “Служба недвижимости” Павел Карасев. — В этом загадочном для россиян типе недвижимости объекты могут попросту соседствовать друг с другом. За одной дверью будет офис, за другой представительская квартира, за третьей мастерская архитектора, в которой он будет одновременно и жить, и работать».

Временные и денежные затраты для обеспечения прикрытия мутации офиса в апартаменты минимальны. Как замечает Павел Яншевский, юридически апартаменты мало чем отличаются от офисов: оба формата относятся к нежилым помещениям. «А при переделке проекта офисного здания в апартаментный комплекс нужно лишь изменить внутреннюю планировку и коммуникации. Это незначительные вложения. И не забыть вывеску на заборе стройплощадки поменять», — шутит эксперт.

Читайте также:  Ст 167 упк рф с комментариями

Фабричное жилье

Всплеск реализации проектов с апартаментами Денис Соколов из Cushman & Wakefield связывает с дефицитом участков под застройку в центре столицы. Теоретически земля есть, но за редким исключением площадки образуются за счет малодоходных и сложных программ расселения жилого фонда или вывода промзон. Однако после вывода завода за пределы МКАД, чтобы построить на освободившемся участке жилье, нужно поменять целевое назначение земли. «Это увеличит затраты на землю вдвое. В то же время, если возводить апартаменты, то перевода и дополнительных вложений не потребуется», — замечает Евгений Скоморовский.

Одним из главных апартостроителей в Москве выступает компания KR Properties. Сегодня в ее активе сразу три проекта с апартаментами. До кризиса застройщик приобрел несколько промышленных предприятий, расположенных в центре столицы. Изначально планировалось строить там офисные здания, но в кризис планы девелопера поменялись. И вместо бизнес-центров стали появляться комплексы с апартаментами. В каждом из проектов покупатель приобретает нежилое помещение с набором инженерных коммуникаций, которое, по заверению девелопера, можно использовать фактически как обычную квартиру.

Первый проект — «Даниловская мануфактура 1867» в районе метро «Тульская». Он включает в себя 42 лофта-апартамента площадью от 37 до 200 кв. м. «Апартаменты разместились в корпусах из красного кирпича бывшей мануфактуры, построенной еще в XIX веке. У здания метровые стены и потолки 4,5 метра», — рассказывает директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. В 2011 году сдается первая очередь объекта. Цена на апартаменты — 7000 долларов за квадратный метр.

Другой проект располагается на Верхней Масловке и называется Manhattan House. Апартаменты площадью 43–103 кв. м продаются по ценам 5–7 тыс. долларов за квадрат. Наконец, пару месяцев назад KR Properties запустила проект «Николаевский дом». После реконструкции в семиэтажном здании бывшей гостиницы на Комсомольском проспекте разместятся 60 апартаментов. Площади апартаментов — 30–90 кв. м, цены — 7700–9900 долларов за квадратный метр.

Временная тенденция

Главный минус апартаментов для девелоперов — ограниченный спрос. Большая часть москвичей предпочитает обычные квартиры. К тому же апартаменты — удовольствие недешевое. Средняя цена апартаментов в Москве, по данным компании Penny Lane Realty, — 9500 долларов за квадратный метр. Большая часть апартаментов, около 65%, приходится, по словам Ольги Широковой, на бизнес-класс, около трети относятся к категории элитных объектов. В экономклассе на рынок апартаментов Москвы вышел лишь один проект — комплекс «Парус» на Ярославском шоссе. Де-юре это гостиница, де факто — обычный панельный дом. История проекта такова. В начале 2000-х компания ПИК получила от города по льготной программе участок под строительство гостиницы на Ярославском шоссе, владение 122–124. Но затем девелопер возвел вместо отеля жилой дом экономкласса.

Другой минус апартаментов — невозможность прописаться в них. А если нет прописки, то все удобства, получаемые москвичами по месту жительства (детский сад, получение загранпаспорта, лечение в районной поликлинике и многое другое), для владельцев апартаментов недоступны. За коммунальные услуги владельцам апартаментов приходится платить более существенные суммы по сравнению с обычными квартирами.

Возможно, для владельцев и топ-менеджеров крупных компаний вышеперечисленные минусы несущественны, но для большинства москвичей они могут сыграть ключевую роль при выборе места жительства. Так, компания ПИК распродала проект на 10–15% дешевле аналогов. Сегодня, по словам экспертов, апартаменты с Ярославки выходят на вторичный рынок с дисконтом 15–20%, но особым спросом не пользуются.

Покупателей апартаментов можно разделить на несколько категорий. «Главная — это иностранцы, для которых такой формат недвижимости знаком и привычен. Они формируют значительную часть спроса на апартаменты в Москве, — замечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. — Вторая категория — московские компании, которые используют апартаменты как представительскую квартиру. Третья — региональные и зарубежные фирмы, которые предоставляют апартаменты для своих сотрудников, пока те проживают в Москве».

Еще одна категория — владельцы собственного бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний, которые уже имеют квартиру в столице или загородный дом в Подмосковье. Однако таких людей немного, поэтому массово апартаменты если и начнут строить, то очень нескоро. «Сегодня предложение по апартаментам в столице соответствует спросу, — рассуждает Александр Зиминский. — Если количество проектов серьезно вырастет, то девелоперам придется снижать цену или годами ждать покупателей». По мнению Павла Карасева, в 2011–2012 годах количество проектов с апартаментами еще будет расти, но затем эта тенденция пойдет на спад.

Юридический адрес – это место официального расположения компании. Регистрация ООО возможна в одном помещении, которое выбирается учредителем самостоятельно — это может быть купленный или арендованный офис, жилая квартира, частный дом. Использование домашнего адреса для регистрации компании имеет несколько нюансов.

Порядок создания ООО в 2018 году

Регистрация бизнеса имеет свои особенности в зависимости от правовой формы. Чтобы открыть общество с ограниченной ответственностью, потребуется выполнить несколько действий, каждое из которых регламентируется законодательством.

  1. Выбор названия. Фирма может носить любое наименование, состоящее из слов на любом языке. Без получения разрешения нельзя использовать названия государственных субъектов, регионов, городов, а также «Россия» и «Российская Федерация».
  2. Поиск юридического адреса. Это может быть арендованное помещение или недвижимость, находящаяся в собственности учредителя.
  3. Подбор кодов деятельности. В зависимости от сферы деятельности, компании присваиваются коды ОКВЭД.
  4. Выбор системы налогообложения. К ней относятся ОСН (общая система налогообложения), УСН (упрощенная система налогообложения), ЕНВД (единый налог на вменяемый доход), ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог).
  5. Подготовка документов. Учредителю потребуется: заявление по форме Р11001, решение или протокол собрания (если владельцев бизнеса несколько), договор об учреждении компании, квитанция об уплате госпошлины, документы на помещение, где будет находиться юридический адрес.
  6. Подписание документов и подача в налоговую инспекцию.
  7. Получение учредительных документов.
  8. Внесение уставного капитала.
Читайте также:  Реконструкция дома второй этаж

Регистрация на домашний адрес учредителя

Из-за желания сэкономить на аренде помещения многие учредители в качестве юридического адреса указывают место прописки. Но данное действие нельзя назвать законным. В Гражданском кодексе (ст. 288 ГК РФ) сказано о том, что предназначение жилых помещений – проживание людей.

Нельзя использовать их в коммерческих целях, в том числе, для обустройства офиса и приема посетителей. Чтобы получить разрешение, необходимо перевести помещение в нежилое.

Но согласно статье 54 ГК РФ регистрация юридического лица должна производиться по месту нахождения директора (исполнительного органа). А это может быть квартира или частный дом, иными словами – место проживания.

Директор

В качестве директора может выступать учредитель или посторонний человек. Регистрация бизнеса разрешается по прописке исполнительного органа, но это может вызвать ряд проблем. Например, при смене директора придется переоформлять юридический адрес, заплатив за это госпошлину.

Если имеется возможность, лучше зарегистрировать ООО по месту прописки одного из учредителей, сделав его исполнительным органом.

Не собственник

Если директор не является собственником квартиры, место расположения которой будет указано в юридическом адресе компании, то регистрация ООО возможна. Но исполнительный орган должен иметь постоянную прописку в указанном помещении. В этом случае потребуется письменное разрешение собственника на регистрацию фирмы.

Как происходит регистрация фирмы на домашний адрес, можно узнать из данного видео.

Другой человек

Регистрация компании возможна только на лицо, которое несет ответственность за деятельность фирмы. К ним относится директор, который может быть основателем и единственным учредителем компании. На других людей оформлять ООО не разрешается.

Без прописки

Важным условием выбора юридического адреса является наличие прав у директора на пользование помещением. Это свидетельство о присвоении собственности, договор аренды или справка о регистрации.

Отсутствие прописки не ставит запрет на использование адреса, но при условии, что учредитель имеет права на помещение. Муниципальная квартира не подходит, только приватизированное жилье.

Какие бумаги нужны

Перечень документов, требуемых для регистрации юридического адреса, необходимо уточнять в территориальном налоговом органе. Он меняется в зависимости от вида помещения, находится ли оно в собственности директора, имеется ли прописка.

Из документов может потребоваться:

  • оригинал и копия свидетельства о присвоении права собственности на помещении, где регистрируется юрлицо;
  • договор аренды на помещение;
  • письменное разрешение от собственника квартиры;
  • справка о постановке на регистрационный учет;
  • согласие на использование квартиры в качестве юридического адреса других пользователей помещения;
  • гарантийное письмо.

Иногда требования налогового инспектора кажутся нелепыми. Например, требуется написать заявление от имени собственника помещения на имя учредителя компании о том, что помещение разрешено использовать в качестве юридического адреса. Даже если оба правовых лица – это один человек. Но данный документ увеличивает шансы на одобрение адреса.

Образец согласия собственника

Письменное согласие собственника помещения (всех официальных владельцев квартиры) требуется в том случае, если им является посторонний человек. В заявлении указываются данные обеих сторон, наименование компании, номер и серия паспорта, адрес прописки.

Если собственников несколько, то каждый из них пишет отдельное заявление. К документу прикрепляется справка с указанием владельцев жилья. При участии детей в долевом разделении имущества, их интересы представляют родители и также пишут заявление от имени каждого ребенка.

Какие сложности могут возникнуть

Выбирая жилую квартиру в качестве юридического адреса, необходимо быть готовым к некоторым трудностям:

  • отказ в налоговой при отсутствии прописки или права собственности у генерального директора;
  • обременение на квартире ставит запрет на использование помещения в качестве юридического адреса;
  • собственник может предварительно направить в налоговую службу запрет на использование его квартиры для регистрации компании;
  • несогласие прописанных в квартире лиц на регистрацию ООО;
  • просьба от имени соседей не проводить регистрацию по указанному адресу.

Часто налоговая находит абсурдные причины для отказа. Если учредитель соблюдает все требования законодательства, то следует обратиться в суд для решения проблемы. В большинстве случаев требование истца удовлетворяется.

Открытие фирмы в жилом помещении

Планируя зарегистрировать ООО в жилом помещении, нужно учитывать, что генеральный директор будет находиться по данному адресу. И дело не только в получении писем и рассылок, но и в проверках, при которых обязательно присутствие исполнительного органа.

Например, представители налоговой службы могут прибыть по месту регистрации фирмы для изучения документации. Поэтому юридический адрес – это место фактического нахождения генерального директора.

При регистрации ООО в квартире следует учитывать несколько правил:

  1. В жилом помещении нельзя изготавливать и реализовывать ликероводочные изделия, медицинские препараты и некоторые группы товаров.
  2. Деятельность компании не должна мешать соседям, создавать громкие шумы и запахи.
  3. Проверки юридических лиц, адреса которых находятся в жилых помещениях, проводятся намного чаще.
  4. Даже после прекращения деятельности компании долгое время на почту будет приходить рассылка, в том числе, рекламная.

Плюсы и минусы

У регистрации ООО на домашний адрес учредителя есть несколько преимуществ:

  • отсутствие расходов на покупку и аренду помещения;
  • регистрация по домашнему адресу гарантирует неприкосновенность – без судебного решения в квартиру не смогут ворваться представители власти и даже некоторые проверяющие органы;
  • решается вопрос несовпадения юридического и фактического адреса;
  • легко решается вопрос с доставкой почты, можно договориться с работниками почтового отделения о доставке прессы в ящик.
Читайте также:  Сосед хлопает дверью что делать

Основное преимущество – это относительная легкость оформления и отсутствие требований от собственника о правилах эксплуатации помещения.

Но рассматривать стоит и недостатки:

  • налоговая может отказать в регистрации компании, долго тянуть время, требовать проверки СЭС;
  • усложняется процесс получения кредита, поскольку банки считают такие компании несолидными и невыгодными, поэтому займы выдают неохотно;
  • потенциальные партнеры также могут посчитать компанию невыгодной для сотрудничества;
  • если у компании окажутся долги, то судебные органы могут постановить конфисковать имущество, находящееся в квартире;
  • огромное количество писем будет поступать и после завершения деятельности компании;
  • проверяющие органы могут приходить в любое время, чем вызовут неудобства других домочадцев.

Регистрация общества с ограниченной ответственностью на домашний адрес учредителя возможна, но при условии, что он является исполнительным органом, либо же собственником квартиры или прописан в ней. Возможно возникновение трудностей, которые легко преодолеваются при знании законодательных норм.

Как правильно открыть ООО, есть на данном видео.

Можно ли зарегистрировать ООО на домашний адрес учредителя в 2019 году?

Не каждый бизнес (особенно на стадии становления) требует обязательного наличия офиса. Многие предприниматели абсолютно обоснованно считают, что содержание офиса – дело затратное, хлопотное и не всегда необходимое. При этом без юридического адреса ООО, как юрлицо, существовать не может. Отсюда возникает вопрос, можно ли зарегистрировать ООО на домашний адрес учредителя в 2019 году?

Регистрация ООО на домашний адрес избавила бы предпринимателя от многих проблем, но что говорит закон? Закон, к сожалению, до сих пор не приводит однозначной трактовки и дает почву для конфликтных ситуаций. Налоговики часто отказываются принимать как юридический адрес для регистрации ООО квартиру любого учредителя, ссылаясь на 288 статью Гражданского кодекса РФ, согласно которой квартира — это личное жилье граждан, а не место размещения учреждений.

Интересно, что в статье 54 ГК РФ утверждается, что юридический адрес ООО находится в месте присутствия единоличного исполнительного органа. Другими словами, если ЕИО (генеральный директор, с которым заключен был трудовой договор) приписан в квартире и руководит бизнесом оттуда, то юридический адрес по месту жительства учредителя не противоречит закону. Этот вывод поддерживается и Жилищным кодексом РФ, и Трудовым кодексом РФ. Так, в частности, статья 17 ЖК, отвечая на вопрос, можно ли ООО зарегистрировать на домашний адрес, говорит, что жилое помещение возможно использовать для предпринимательской деятельности, если соседи не против.

Что мы имеем в итоге с точки зрения законодательства про Домашний адрес для регистрации ООО:

ПРОТИВ ЗА
ст. 288 и 671 ГК РФ ст. 54 ГК РФ
ст. 17 ЖК РФ
ст. 310-311 ТК РФ
письмо Минфина № 03-01-11/5-159
письмо ФНС № ПА-21-6/293

В пользу регистрации ООО на домашний адрес также говорит сложившаяся судебная практика. Поэтому не спрашивайте в налоговой службе, можно ли ООО зарегистрировать на домашний адрес, а используйте эту информацию, если возникнут споры с не очень грамотными инспекторами.

Согласие собственника на регистрацию ООО по месту жительства: образец

Как при предоставлении адреса для компании выдается Гарантийное письмо от собственника помещения для регистрации ООО, для утверждения фирмы по домашнему адресу тоже необходим некий документ. Несколько слов о согласии на регистрацию ООО по домашнему адресу. Если у Вас имеется прописка в квартире, но Вы не ее собственник, то обязательно требуется разрешение собственника. Составляется оно в свободном виде, главное, чтобы из текста было видно, что собственник не возражает против ведения Вами предпринимательской деятельности с регистрацией ООО по данному адресу. Для примера представляем образец такого документа:

Если собственников у помещения несколько, то согласие нужно получить от каждого из них. Также необходимо приложить копию свидетельства о государственной регистрации права на собственность. Если помимо собственников в квартире прописаны другие жильцы, то желательно заручиться и их согласием. В большинстве случаев, регистрация ООО по месту прописки директора не вызывает нареканий в ФНС. Посмотрим, как обстоят дела с регистрацией по адресу учредителя?

Какие сложности могут возникнуть, если квартира юридический адрес для организации?

Рассмотрим, чем грозит регистрация ООО по домашнему адресу учредителя. Есть две ситуации:

  1. Учредитель ООО одновременно и директор организации
  2. Учредитель не является директором

Если лицо, учредившее общество, к тому же и директор в одном лице, то все замечательно. Как быть, если учредитель не является директором, то есть единоличным исполнительным органом ООО? Можно ли зарегистрировать ООО на домашний адрес учредителя в 2019 году?

Растут шансы, что налоговики откажут в регистрации, заключив, что юридический адрес – это место постоянного присутствия именно ЕИО, т.е. директора. Конечно, для ФНС важно иметь, в первую очередь, связь с ООО через юридический адрес, поэтому домашний адрес учредителя фирмы, казалось бы, подходит.

Однако неприятные прецеденты в виде отказа в регистрации случаются. Значит, нужно быть готовым доказывать свою правоту, в том числе и в суде. Ссылайтесь на Постановление Высшего Арбитражного Суда №61 от 30.07.2013, который разрешил регистрировать юридические лица по месту жительства и учредителя, и руководителя.

Таким образом, однозначного мнения, может ли по домашнему адресу учредителя быть зарегистрировано ООО, среди бизнесменов нет. Кто-то предпочитает не рисковать и взять юридический адрес в аренду, кто-то берет на себя функции директора (ЕИО), а кто-то идет путем проб и ошибок.

Если Ваша фирма пока что только думает пройти гос. регистрацию, Вам будет полезна наша статья:Регистрация ООО в 2019 году: необходимые документы и действия

Подпишитесь на новостную рассылку, чтобы в числе первых узнавать о свежих статьях на сайте:

Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector