Улучшение земельного участка это

В ГК РФ дается определение недвижимым вещам. К ним относится земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, незавершенное строительство. Любой объект недвижимости состоит из физических элементов и юр. Прав на них, которые должны быть узаконены.

1. Границы з/ д.б. определены

2. Установлены права собственников и др. вещные права на з/у и расположенные на нем здания, сооружения и др. объекты недвижимости.

3. Данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государств. Земельных и градостроительных кадастрах.

Объектом имущественных земельных правоотношений явл. з/у. В соответствие с ЗК РФ з/у как объект земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ст.1 ФЗ «о государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет заключается в описании земель в едином государственном реестре земель з/у в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют выделить его среди других з/у.

Порядок установления границ з/у определен в ФЗ « о землеустройстве». Органом, уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству является федеральное агентство кадастра объектов недвижимости.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь местоположения, правовой режим и др. характеристики, отражаемые в гос. земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке з/у необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. Улучшения – это все изменения неосвоенного з/у, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внутренние и внешние. Внутренние – находятся непосредственно на участке. Внешние – трубы газопровода и тп.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим :

1. Невозможно свободное воспроизводство земли.

2. Каждый земельный участок неподвижен.

3. Возможно многоцелевое использование земли.

4. Земельный фонд является основой жизни и деятельности человека. Он обеспечивает экономическую безопасность

5. Отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации з/у неограничен

6. Использование и охрана земли осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающий на соответствующих территориях.

Классификация земель.

Земельный фонд России разделен на 7 категорий.

1- Земли населенных пунктов. Это земли городских и сельских поселений, которые имеют границу.

2- Земли сельскохозяйственного назначения. В их состав входит : сельхоз. Угодья, з/у садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, а также земли занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

3- К землям промышленности, энергетики, транспорта, землям для обеспечения обороны и т.д. относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке предприятиям, учреждениям, организациям для осуществления их хозяйственной деятельности.

4- К землям особо охраняемых территорий относятся з/у, которые имеют особое природоохранное, историческое, оздоровительное назначение.

5- К землям лесного фонда относятся земли, покрытые лесом.

6- В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, а также земли, выделенные под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и др. сооружений.

7- Земли запаса. Это государственные и муниципальные земли, которые не предоставляются гражданам и юр.лицам в собственность, аренду и т.д. Как правило эти земли выведены из хоз. Оборота.

Дата добавления: 2016-11-12 ; просмотров: 438 | Нарушение авторских прав

Земля –это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.

Земельный участок ¾ часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Специфика и уникальность земли и земельных участков, а также их ценностьопределяется следующими факторами:

Ø свободное воспроизводство земельных участков в отличие от других объектов недвижимости невозможно;

Ø земля является ограниченным природным ресурсом;

Ø каждый земельный участок неподвижен и является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;

Ø возможно многоцелевое использование земли: как средства производства и как пространства для социально-экономического развития человека;

Ø в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен;

Ø земля в экономическом обороте является важным источником поступления средств в местные бюджеты.

На практике земельный участок неразрывно связан с расположенными на нем строениями, инженерными сетями, насаждениями и прочими элементами, которые являются его неотъемлемыми частями. В частности, к таким неотъемлемым частям земельного участка могут быть отнесены:

Читайте также:  Статья 610 часть 1 коап казахстан

Ø здания, инженерные сети и сооружения;

Ø обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

Ø элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

Ø другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Перечисленные неотъемлемые части земельного участка выступают в качестве улучшений, которые позволяют его эффективно эксплуатировать.

Улучшения ¾ все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения земельного участка делятся на внешние и внутренние.

К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей.

Внутренние улучшения ¾ здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, пешеходные дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

Все правоотношения по поводу оборота земельных участков регулируются Земельным Кодексом РФ. В частности, этим кодексом установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка и наоборот(ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, закреплен единый объекту недвижимости, включающий земельный участок и все улучшения.

Оценка земельного участка в отличие от оценки других видов объектов, как правило, предполагает обоснование трех видов стоимостей: кадастровой, рыночной (единичной) и инвестиционной. Ликвидационная стоимость в отношении земельного участка в силу его специфики не рассматривается.

Для решения обоснования стоимости земельного участка в оценочной практике традиционно применяются три подхода:

3. затратный или подх техника остатка.

Однако следует иметь в виду, что применение затратного подхода возможно только в том случае, если земельный участок имеет на своей территории улучшения. Это объясняется тем, что земля или его часть — земельный участок -является созданием природы и потому рассчитать стоимость затрат по его созданию невозможно.

Порядок обоснования стоимости земельного участка регламентируется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Они утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р. В соответствии с этими рекомендациями оценщик обязан при оценке земельного участка применить все три подхода, либо обосновать отказ от применения какого-либо из них.

В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной при разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

г. Москва, ул. Тверская

+7 (495) 772 86 92

Дежурный оценщик (без вых.)

+7 (925) 772 86 92

Профессиональная Оценочная
Компания.
Услуги независимого оценщика в Москве и области.

Профессиональная Оценочная
Компания.
Услуги независимого оценщика в Москве и области.

Особенности земельного участка как объекта оценки

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.

Читайте также:  Что такое гид в квитанции жкх

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Важное значение имеют установленные ст. 130 ГК РФ три критерия отнесения объектов гражданских нрав к недвижимому имуществу:

  1. природные свойства — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты («недвижимость по природе»);
  2. физические свойства — прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) — леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
  3. объекты, указанные в законе, — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость по закону»), Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

  1. границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
  2. установлены права собственности на другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
  3. данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.

Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).

В Международных стандартах оценки (МСО) дается следующее определение недвижимому имуществу: «Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, на все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем».

Права на недвижимое имущество признаются для целей оценки только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, специально установленных в законодательстве.

Для целей государственной регистрации описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).

В Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлены следующие объекты государственного кадастрового учета: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель
земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ЗК РФ также установлено, что объектом куплипродажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37).

Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78 «О землеустройстве». Органом уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений — земельного участка. Границы участка как природного объекта условно субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений.

Земельный участок как объект гражданских прав гаков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Читайте также:  Приказ о создании рабочих мест

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями единого объекта недвижимости, кроме земельного участка, могут быть:

  • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
  • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
  • стационарные сооружения благоустройства территории участка:
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
  • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В рыночной экономике земля как невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус и одновременно выполняет следующие функции:

  • земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля выполняет важнейшую экологическую функцию;
  • земля — пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения;
  • социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей;
  • земля как территория государства или субъекта федерации обусловливает политическую функцию.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

  • спецификой данного объекта;
  • неразработанностью нормативноправовой базы;
  • неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:

  • невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом, что обусловливает ее недостаточное предложение на рынке;
  • каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;
  • возможно многоцелевое использование земли:
  1. как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,
  2. как пространства для социальноэкономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;
  • земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
  • в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли в отличие от стоимости зданий или сооружений со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земельного участка;
  • использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector